廈門房價到底die了沒有？

圖片來歷：視覺中國

——70個年夜中城市樓市走勢巡回點評之三（上）

文：劉璐

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市場上對廈門樓市的觀點似乎有著諸多的曲解。

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0，媒介

繼前兩期“70個年夜中城市樓市巡回點評”收到強烈熱鬧反應之后，筆者繼續盡力，爭奪對國內每一座年夜中城市的樓市走標的目的給出本身怪異的闡發和觀點。

這一期選擇廈門作為研究對象，是因為筆者感覺市場上對這座熱點城市樓市的觀點似乎有著諸多的曲解。出格是比來一段時候，關于廈門房價“暴跌”甚至“崩盤”等字眼的信息多了起來。

下面為一些近期的新聞題目截圖，讓我們先來感觸感染一下“畫風”：

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比來廈門樓市“不正常”的存眷度讓對廈門樓市有一些研究的筆者有一些詫異。因為非論是廈門的新房仍是二手房的市場，今朝并非涉及樓市重年夜走勢轉變的關頭節點。為了消弭市場上對于廈門樓市的曲解，削減誤判，筆者感覺有需要在此時發布一篇對廈門樓市的深度研究出來（現實上是兩篇，分“上、下”兩集），以利于讀者客不雅理性地熟悉市場。

出格申明：本文寫作中所用數據本家兒要來自于國度統計局發布的“70個年夜中城市房價指數”。筆者采用特別的算法進行了清算和加工。

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1，“榜眼”廈門

在2017年頭的時辰，筆者曾寫過一篇文章《“一二三四線”城市out了！中國城市間樓市梯隊的新劃分》（請拜見文末的“延長閱讀”）來具體切磋了近年來中國城市間樓市分化的特點和趨向。若是從2013-2016年的這四年來看，廈門的新房價錢指數累計漲幅為79.45%，排在70個年夜中城市的第二位。在這一期間，全國新房價錢上漲最快的是深圳。而廈門新房市場的風頭顯然蓋過了海說神聊京、上海、廣州如許的“老牌勁旅”。若是只看2016年這一年的漲幅，合肥、廈門、南京這“新三劍客”已然位列三甲，廈門同樣處于新房漲幅“榜眼”的地位（2016年的全年漲幅為41.54%，比合肥略低）。若是我們把時候跨度放年夜到2013年1月至今（最新的房價指數只發布到2018年6月），那么廈門的新房指數累計漲幅為84.86%，依然僅次于深圳，緊緊占有著第二。而這一時候段內與廈門同省的省會城市福州的新房指數累計漲幅為37.64%，僅為廈門同期漲幅的44.36%，連一半都不到。

顯然，若是僅以新房價錢指數的累計漲幅來劃分中國年夜陸的城市，深圳和廈門才是一線城市，而海說神聊上廣只能算作二線。

請注重，零丁看這個房價整體指數的漲幅其感化有必然局限，可是用來橫標的目的做比力就很是有意思了。好比，2013年以來累計房價整體漲幅跨越30%的城市，其個別樓盤漲價的“體感”已經很是較著了（可能上漲已達一倍甚至兩倍以上）。如杭州、西安等，均在35%級別，他們也均為樓市上漲的熱點城市。而廈門約85%的累計漲幅，落實到具體樓盤其漲幅可能會很是驚人（數倍……）。要知道，在2016年低調拿下“宿世界冠軍”的合肥，其累計漲幅為58.72%，仍然年夜年夜低于廈門。所以不要說這個房價指數沒有效，關頭是看你怎么用。筆者就很是喜好用統計局的這個房價指數，連系本身獨創的闡發模子用來做城市間的橫標的目的比力和判定城市房價走勢屢試不爽（需新房指數和二手房指數搭配利用）。

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2，本輪廈門樓市調控的布景回首

事實上，和國內良多城市紛歧樣，廈門新房市場的“堅挺”水平可能會超出你的想象。自2013年1月起連漲20個月之后，廈門的新房指數僅在2014年的10月至2015年2月的這5個月中呈現了一些微弱的下跌（同期包羅省會福州在內的國內浩繁城市都呈現了較長時候的較年夜幅度下跌）。

之后，從2015年的3月起頭，直到2016年10月，廈門的新房指數又睜開了一輪“波瀾壯闊”的行情，再次連漲20個月，累計漲幅達51.60%。

再之后，跟著全國性樓市調控的起頭，廈門的新房指數終于在2016年11月迎來了下跌，之后跌一會兒又漲一會兒，一向到此刻，甚至較調控起頭前都還又漲了一些。這一階段總體來說可以用“高位盤整”來歸納綜合，甚至還有必然水平的“震動上升”。

本輪樓市周期廈門新房價錢走勢三階段示意圖（2012年12月=100）(數據來歷：國度統計局）

此中，廈門新房指數以2016年的3至9月這7個月漲幅最為猛烈，最高曾創出5.4%的月環比漲幅。若是按照最顛峰5.4%的月度房價漲幅來看，按照“復利”計較的年化房價漲幅可以高達87.97%，簡直很是驚人。

按照5.4%的月度環比漲幅模擬的年化房價走勢圖（數據來歷：筆者經由過程計較機模擬）

在如許的年夜布景之下，在2016年國慶時代的新一輪樓市調控之中，廈門被列為了熱點城市。

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3，廈門二手房的表示遠不如新房“堅挺”

從2014年6月到2015年3月，廈門的二手房指數就呈現了10個月的下跌周期（此中3個月是環比走平），累計下跌3.35%。固然幅度也不算年夜，但卻較著弱于同期新房市場的表示。

從2015年的4月起，廈門二手房市場起頭了長達24個月的上漲周期（此中僅2016年的10至12月呈現了兩次環比持安然平靜一次微跌），直到2017年3月，累計漲幅達50.02%。

2017年3月樓市調控進級之后廈門的二手房房價錢指數走勢圖（2016年9月=100）

有趣的是，比擬于新房，廈門二手房價錢的指數則要“暖和”得多。按照筆者的統計和梳理，按照和前面新房指數同樣的三段時候區間來統計，2013-2016年的四年間，廈門的二手房指數累計上漲了50.75%。若是僅看2016年，那么廈門的二手房指數累計上漲31.55%。若是我們把時候跨度放年夜到2013年1月至今（最新的房價指數只發布到2018年6月），那么廈門的二手房房指數累計漲幅為51.57%。

顯然，廈門二手房指數的這個累計漲幅，不僅比同城新房指數的累計漲幅低了很多，也低于其他樓市“熱點”城市，好比合肥等。

然而，在此中最“瘋狂”的月份，廈門二手房指數的環比漲幅高達6.3%。不妨來感觸感染一下電腦模擬的年化漲幅：

按照6.3%的月度環比漲幅模擬的年化房價走勢圖（數據來歷：筆者經由過程計較機模擬）

廈門二手房指數的“巔峰期”呈現在2017年3月，那時的累計漲幅（從2013年1月起頭計較）為61.62%。

之后，從2017年4月起頭至今（最新的房價指數只發布到2018年6月），廈門的二手房指數連跌了15個月！相對于2017年3月的高點而言的累計跌幅為6.21%。對比之前筆者發布的《11個月二手房均價下跌6.6%！——本輪海說神聊京樓市周期的回首、闡發和展望》一文可知，其實這一輪廈門二手房下跌的水平還不如海說神聊京。筆者納悶兒的是，為什么海說神聊京沒有喊“崩盤”，可是廈門的下跌激發的存眷卻這么高呢？今朝業內對廈門樓市的過度存眷可能更多的是源于一些個體案例或者偶爾事務（如個體樓盤的較年夜幅度下跌）。

本輪樓市周期廈門二手房格走勢圖（2012年12月=100）(數據來歷：國度統計局）

對比廈門的新房和二手房的整體走勢，更輕易發現一些獨特之處。對比作為同省省會的福州，其從2013年1月起至今的新房指數的整體漲幅為37.64%，而同期間二手房指數整體漲幅為31.03%，可見不同并不算年夜。但同期間廈門的新房和二手房指數整體累計漲幅的對比則為84.86%比51.57%。顯而易見，廈門的新房漲幅比二手房漲幅超出跨越了64.55%，這就有點“不正常”了。這進一步印證了筆者之前對廈門新房供給太少是本家兒要原因的判定，究竟結果二手房作為一個存量市場，其（潛在）供給量是遠弘遠于新房的。

數據來歷：諸葛找房

中介平臺數據顯示的二手房跌幅經計較為6.02%，和統計局的房價指數計較值很是接近。

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4，調控政策結果立竿見影

在嚴酷執行2016年10月5日限購的根本上，2017年3月24日廈門限購第一次進級：獨身限購1套，新購住房滿兩年才能買賣，經由過程贈予體例讓渡住房后，再次采辦住房需滿3年。

僅4天之后，3月28日廈門調控再次進級：社保變由兩年變為三年，銀行認房又認貸，公積金貸條目由滿半年變為滿一年。

從上面的闡發可以看出，相較于新房的“堅挺”，廈門的二手房市場受到樓市調控政策的影響很是較著。在第一輪全國性的樓市調控政策之后，廈門的二手房環比漲幅從2016年10月起就已經起頭放緩和持平。固然在2017年的春節時代（2、3月）有較年夜反彈，但跟著2017年3月全國出來新一輪的密集調控（如“3.17”海說神聊京樓市調控新政），廈門的二手房漲勢可謂來了一個“急剎車”，不僅立馬轉跌，并且跌幅較著。請注重，廈門的案例和海說神聊京很是相似。海說神聊京的二手房價錢指數也是在客歲的“3.17”樓市調控新政之后回聲而落。

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5，小結

對于市場上關于廈門當前樓市的曲解，我們可以如許來對待：

1）顯然，這15個月6.21%的整體跌幅并算不上“崩盤”（略弱于海說神聊京同期二手房的整體跌幅）。

2）2018年1月以來，廈門二手房指數的跌幅表現出穩步收窄的趨向，即跌得越來越慢。當前固然還不克不及判定是否可以或許在連跌15個月之后進行階段性的筑底，但至少沒有進一步加快下跌。

3）現實上，因為“限售”的存在，廈門二手房市場更可能的走勢是持續“陰跌”。簡直，每個月環比百分之零點幾的跌幅并不算何等較著，距離“斷崖式”下跌的感觸感染也還相差十萬八千里。

4）前面部門已經闡發了，廈門的新房從整體上看壓根兒沒有跌。

5）地盤市場的轉變原本就比樓市更為敏感。個體地塊拿地樓面價“腰斬”不克不及等同于房價也會呈現劃一跌幅。

按照本文的梳理和闡發，相信列位讀者伴侶對廈門樓市會有更直不雅和清楚的判定。當前廈門二手房市場6.21%的整體跌幅，不克不及算小（個別樓盤有可能在20%擺布），但也絕對算不上是“崩盤”。而面臨前期堆集的龐大漲幅（出格是新房市場），若何實現平穩的“軟著陸”，這才是廈門樓市道臨的真正挑戰。

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限于篇幅，筆者把本次對廈門樓市的闡發拆分當作為“上、下”兩篇文章。今天發布的上集只是在描述客不雅事實。明天將會繼續發布下集，內容是深度分解廈門房價及其累計漲幅為什么會如斯之高的一些素質原因，接待列位讀者伴侶繼續存眷！

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