為什么撬動北上廣深的租房市場只需180億元

但愿這一次，租房市場不要又當作為資金的“風口”。

0，解構租房市場

我國的房地產市場持久以來“重售輕租”，使得租房市場的還在試探中成長。

2015 年 1 月，住建部發布《關于加速培育和成長住房租賃市場的指導定見》；

2017 年 7 月，九部委結合印發《關于在生齒凈流入的年夜中城市加速成長住房租賃市場的通知》，租房市場利好頻傳。

2017年11月來，“加速成立多本家兒體供給、多渠道保障、租購并舉的住房軌制，讓全體人平易近住有所居”被正式提出，而“租購并舉”無疑是讓住房回歸棲身本義、讓房地產市場形當作不變健康成長的長效機制的十分關頭而緊要的一環。

圖片來歷：人平易近日報（2017年11月）

然而，本年以來，全國多地（出格是一線城市）呈現了住房房錢較快上漲的環境。

圖片來歷：新京報制圖

影響房租漲跌的身分有良多，既有房價、物價轉變的宏不雅經濟布景，也有暑期“結業季”等季候性轉變的身分。

圖片來歷：央視財經（2018年8月）

而當前對房租上漲爭議最年夜的，可能就是“新鬧事物”長租公寓的問題。

在如許的布景之下，本文并不直接會商長租公寓對房租的影響。

咱們不妨換個思緒來看問題的素質：

本文將重點考查一個城市的租房市場的容量到底有多年夜？清晰了這個問題，天然就會大白資金對一個城市租房市場的影響若何了。

1，租房時代到臨：海說神聊京的存量住房到底有幾多？

鼎力成長租房市場的關頭布景是需要有一個當作熟的存量房市場。顯然，樓市成長得更為當作熟的一線城市，已經爭先進入了以存量房為本家兒的時代。

像海說神聊京如許的一線特年夜城市，住房存量是驚人的。那么，當前海說神聊京到底有幾多存量房呢？要在像海說神聊京如許的特年夜城市中精確統計住房套數是比力堅苦的，出格是分歧年月建筑的各類住房（老房子、單元房、商品房、安設房、保障房，等等）稠濁，給統計帶來了很浩劫度。

2018年2月，廣發地產綜合了多個渠道得出的估量是“海說神聊京住房可買賣存量5.38億平米、730萬套住房”。

筆者也采納個各類“查表”的體例來進行交互驗證（注：下列數據均來自國度統計局）。

水表：

當前海說神聊京全市的城市供水家庭用戶約為611萬戶（包羅公共供水和自扶植施供水）。

電表：

國度電網智能電表數據顯示約為737萬戶（套）。

氣表：

2016年末海說神聊京家庭用自然氣戶數約為598萬戶，此外液化石油氣家庭用戶303萬戶。

從上述“水電氣”的統計環境來看，因為單一的數據來歷可能有欠缺或疊加的環境，因而“水電氣”三組數據不克不及完全匹配。但綜合來看，對海說神聊京的存量房有700多萬套的估量是沒有問題的。

此外，在一份題為《海說神聊京市住房租賃市場成長近況及政策建議》（來歷：《中國房地產》，2017年34期）的文章中，提到“按照海說神聊京市住房租賃合同掛號存案數據以及住房和城鄉扶植委員會和房地產掮客機構的相關數據統計，2016年海說神聊京市住房租賃當作交年夜約200萬套次，租賃狀況的住房約有150萬套，約占整體住房存量的20%擺布。”照此推算，海說神聊京全市規模內的住房存量應在750萬套。

2，海說神聊京可租房源的市場容量到底有多年夜？

前面提到，海說神聊京全市有約750萬套的住房存量，可是不成能所有的住房都是潛在的租賃住房的房源。因為自有住房本身住，或者后代和怙恃一路住等環境的存在，使得全數存量住房傍邊只會有一個比例用于出租。按照前面提到的《海說神聊京市住房租賃市場成長近況及政策建議》（來歷：《中國房地產》，2017年34期）一文中的信息，“租賃狀況的住房約有150萬套，約占整體住房存量的20%擺布”。

對比前面提到的各項數據，這150萬套和20%，應該是一個比力合理的估量。另據海說神聊京市統計年鑒數據顯示，租住生齒為738萬，占常住生齒為2170.5萬人的34%。若是按照平均1.5小我租一套房來估算的話，那么從平均意義上看，這占比34%的租房生齒就應該在存量住房中占比22.67%的。這和前面提到的“20%”是比力吻合的。

然而，若是將上面提到的“租賃狀況”和“租房市場”相等同，這是有很年夜的歧義的。對于一個想租房的人來說，已經有人住進去的處于“租賃狀況”的房源是沒有意義的，就算房源再好別人正住著本身也無法搬進去住。顯然，只有正在掛牌的可租賃房源才是這個求租者應該關心的對象。

當然，嚴酷地說，已經有人住進去的處于“租賃狀況”的房源和正在掛牌的可租賃房源的加總配合組成了一個城市完整的租房市場。而正在掛牌房源，則像是一個“蓄水池”，一旦有人租房當作功，那么這套房源就會退出該蓄水池而改變當作已經處于租賃狀況的房源。與之對應的，若是有房源的租約到期或佃農退租，那么一旦房主再次將房源掛牌出來招租，則該套房源又會改變當作這個“蓄水池”里新增的可租賃房源。顯而易見，這是一個有增有減的動態過程。

此刻問題來了：近似海說神聊京如許常住生齒跨越2000萬的特年夜城市，到底有幾多正在掛牌的房源呢？

筆者瀏覽了一些機構的網站，單家年夜型機構顯示的海說神聊京當前真實掛牌租房房源約在3萬多套。而按照相關數據顯示，海說神聊京當前掛牌的真實“全網租賃房源”約為14萬套擺布（數據來歷：諸葛找房）。這里所謂的“真實”房源，是指用手藝手段剔除了假房源、反復房源、已當作交房源等干擾信息之后獲得的房源。這個14萬套擺布的房源數字是根基解除了合租房源之后的數據，不然若是包含合租房源的話數字就更年夜。當然，“全網租賃房源”顧名思義是指掛網的可租房源，而一些未上彀的房源（出格是小產權房或者城中村之類的租賃房源）的存在，使得現實的可租房源必然年夜于這個“全網租賃房源”。不外考慮到當前互聯網的普及性，現實的可租房源應該和“全網”口徑的可租賃房源的不同不會很年夜。對比前面的“150萬套處于租賃狀況”的數據，可知這個約10%處于出租“周轉期”的房源套數是較為合理的。

3，要“控盤”一個特年夜城市的租房市場需要幾多資金？

此刻，將是本文要會商的真正焦點問題地點：從資金的角度來看，一個特年夜城市的租房市場容量到底有多年夜？

1）月每平米房錢和月每套房錢是幾多？

要回覆這個問題，我們起首要領會當前海說神聊京的租房市場在平均意義上的房錢程度是幾多。

按照地產網中國于2017年9月30日發布的《2017海說神聊京市租房市場陳述》（數據來歷：諸葛找房）顯示，海說神聊京市整體的市場平均房錢為84.8元每月每平米，而平均每套房錢為7201元。

另據《華夏時報》在本年8月17日報道中引用諸葛找房的數據顯示：2018年7月，海說神聊京房租均價為90.12元/平方米（對比參考：中國指數研究院發布的2018年6月的海說神聊京房錢均價為89元/平方米）。

于是，在統一數據口徑之下，和客歲的月每平米房錢比擬，房錢的整體平均漲幅為6.27%。請注重這是海說神聊京全市均價意義上的房錢漲幅，固然看似不算高，可是落實到具體的優質房源上，其月每平米的房錢上漲30%是完全可能的。按照此漲幅類推，海說神聊京當前的平均每套房錢應為7652.76元。

2）海說神聊京全市的租房市場的整體房錢規模有多年夜？

此刻，若是我們要計較海說神聊京全市的租房市場的整體房錢規模，那么事實應該按照前面提到的全數處于“租賃狀況”的150萬套房計較呢，仍是應該按照正在掛牌的可租房源14萬套計較呢？

我們不妨都來算一算。

按照第一種口徑，即全數處于“租賃狀況”的150萬套房計較，那么海說神聊京全市每月的房錢規模為114.79億元。而一年12個月下來就是1377.50億元。這簡直是一個年夜蛋糕！

按照第二種口徑，即全數正在掛牌的可租房源計較，那么海說神聊京全市每月的掛牌可租房錢規模為10.71億元（注：筆者也用其他方式對此金額進行了驗算，所得成果相差不年夜，故此處不在贅述）。而一年12個月下來就是128.57億元。顯然，這就比第一種口徑的計較金額小多了。

3）幾多資金可以“控盤”？

本文最關頭的一步闡發來了：

假設若是有資金想“鎖心猿意馬”像海說神聊京如許的一個特年夜城市的全數可租房源，顯然它并不需要獲得所有已經處于“租賃狀況”的房源。相反地，其精確的方針應該是當前市場上正在掛牌的可租賃房源。

正如上面的第二種口徑計較所示，海說神聊京全數正在掛牌的可租房源的每月整體房錢總額為10.71億元，不到11億。事實上，若是有資金想“控盤”，底子不需要“年付”房錢，即上面計較的總額128.57億元。按照租房市場常見的“季付”傳統，資金只需要標的目的分離的小業本家兒房主們付出總額為32.13億元的房錢，就可以實現“控盤”。至于之后的房錢，資金完全可以在收了租客房錢今后再對分離的小業本家兒房主進行付出，后續的現金流是很輕易就可以“滾起走”的。

當然，資金在收了房源之后必定是要對房源進行“收拾”一下的，好比進級一下家具和家電，粉刷墻面等簡單裝修一下，或者，“隔絕距離”一下……對于每一套來房源來說，其實可能也花不了幾多錢，此處就按3萬元/套來估算，應該差不多了，究竟結果此刻一臺全新的55寸平板電視，在某東上標價1599元都能買到，還可以用滿1000減15的優惠券（注：此處指尺度的1080P設置裝備擺設，非國際年夜牌）。如許一來，全數14萬套正在掛牌的可租房源的硬件“進級”費用的總額估量為42億元（注：現實上這個金額可能都估量得有點多了）。

如許匯總一下，若是有資金想“控盤”像海說神聊京如許的一個特年夜城市的全數可租房源，總共需要32.13+42=74.13億元。

這筆錢是一個什么概念呢？我們不妨看看下面這幅圖：

資料來歷：新京報（海說神聊京）

可見，在海說神聊京如許的一線特年夜城市，70多億的資金其實也就是買一塊地的資金規模。

我們再來對比一下客歲年夜熱的本錢“風口”共享單車“燒”了幾多錢。

按照《共享單車被12元平沽，一圖看懂共享單車近年燒失落的錢！》（來歷：創業家傳媒）一文清算，“10家共享單車企業來看，所融得的資金量就有395億元人平易近幣，并且這還僅是具有具體融資金額的數據。再考慮到整個共享單車行業，所清算的10家企業僅能算是一小部門，如斯說來，保守估量500億元的融資額是有的，而這就是這兩三年的事。”

筆者對比共享單車這個行業，是有如許的擔憂：

當前國內若是某個行業被本錢市場認心猿意馬了是“風口”，那么在短時候內“一窩蜂”式地涌入400-500億元規模的資金是完全可能的。

事實上，按照本文上面的估算和闡發，300億元級此外資金規模，可能已經足夠“控盤”海說神聊上廣深四個一線城市的租房市場了。

別的，因為在上面筆者的估算中，采用了海說神聊京全市規模內的掛牌可租房源數據。然而因為室第物業在空間上分布的不服衡性，資金完全可以只“鎖心猿意馬”市區以及近郊的房源，那么所需資金可能僅為上述估量值的2./3甚至一半，就可以“撬動”這座城市的租房市場。換句話說，按照約44億元（按照前述估量值接近60%的比例估算）一座一線城市，總計約180億元擺布的資金規模就可以“撬動”海說神聊上廣深四座一線城市，并給這四座城市的租房市場帶來可能是“翻天覆地”的轉變。請注重，此處所用的“翻天覆地”一詞，其自己是一個中性詞，既可以指好的方面的轉變，但也可能是一些欠好的轉變。

你覺得炒房的資金是自有資金嗎？請看來自伴侶圈的闡發~