一個城市租房市場的合理結構是什么？

國有租賃住房、機構長租公寓、散戶私家房源這三者各安閑租房市場中的主要感化是什么？

0，前文撮要

在昨日筆者發布的《又見“風口”？撬動一個特年夜城市的租房市場可能比想象中更輕易》一文中，筆者對以海說神聊京為代表的特年夜城市的租房市場的資金規模做了具體的測算和闡發。一般而言，用在一個城市拿一塊地的資金（指該城市“正常”面積和單價的地塊），已經可以“撬動”甚至是“控盤”該城市的租房市場了。

請注重：在前文中，筆者完全以一種“中性”的立場切磋了以海說神聊京為代表的城市租房市場的潛在規模和可能受到的資金進入的影響。“資金”自己也只是一個中性詞，或者說是一種東西罷了，既不代表好，也不代表壞。

那么，在人們對資金沖擊的擔憂之下，又若何破解當前租房市場的難題呢？

在本文中，筆者就將切磋：一個城市租房市場的合理布局是什么？以及國有租賃住房、機構長租公寓、散戶私家房源這三者各安閑租房市場中飾演的主要感化又是什么？

1，不要“妖魔化”長租公寓，但對一些“不正常”的市場現象也要連結警戒

就長租公寓自己來說，它只是一種租房產物的客不雅形態。影響房租漲跌的身分有良多，而長租公居所帶來的市場集中度的提高只是此中之一。

誠然，當前長租公寓當作為輿論核心，天然是源于市場中呈現的一些“不正常”現象，從而激發了極高的社會存眷度。

相關搜刮成果已達400多萬條（數據來歷：百度搜刮）

究竟結果，買房的人紛歧心猿意馬是剛需，但租房的人卻必然是剛需。

是以，租房市場的任何一絲風吹草動，都能牽動良多人敏感的神經。

此外，別忘了當前房價不計入CPI，而房租倒是要計入CPI的。若是房租因為“不正常”的原因呈現上漲，導致CPI跟著上漲，那問題可就年夜了。這不僅可能會激發人們對通脹的錯誤預期，甚至可能會干擾宏不雅經濟決議計劃的擬定。

現實上，長租公寓的長處是良多的，好比更專業化的辦事、更不變的租約、更好的租房體驗，等等。

圖片來歷：人平易近日報（2018年6月）

在上面這則采訪中，筆者還談了長租房所表現的“消費進級”的長處。從手藝層面來說，操縱年夜數據和人工智能等現代手藝手段，專業化的平臺經由過程整合年夜量分離在私家業本家兒手中的房源，可以使房源的供需兩邊獲得高效匹配。除了更不變的租約之外，長租公寓有專業化、人道化辦事，租客不消擔憂受騙被騙，也不需要中介費，線上線下的社群勾當還可以或許拓展租客的寒暄圈，豐碩業余糊口，這些都是傳統租賃無法對比的。筆者談到，“長租房平臺應安身于盤活市場上既有房源，出格是要把空置住房的閑置資本用好。”這現實上是對社會經濟運行效率的晉升。

當前人們對長租房成長的擔憂，本家兒要在于擔憂資金的“碾壓”。究竟結果有O2O和共享單車的前車可鑒。事實上，經由過程筆者前文的測算和闡發，可以看出，人們的這種擔憂是有必然事理的。可是，我們也不克不及剖腹藏珠，是以就否認長租公寓這一新鬧事物。

2，一個城市中抱負的租房市場的市場布局

在當前強調租購并舉、鼎力培育和成長租房市場的年夜布景之下，筆者認為一個城市中抱負的租房市場的市場布局，應該是國有租賃住房、機構長租公寓、散戶私家房源形當作“鼎足之勢”的款式，并彼此促進、互為彌補。

1）國有租賃住房

作為“國度隊”的國有租賃住房，偏重“四兩撥千斤”式的“以點帶面”，經由過程在城市的關頭節點結構來規范和指導市場，并凸起保障性質。好比在城市新興的工業園區，四周缺乏存量的私家可租房源，那就只有依靠集中扶植的國有租賃房源來為新進入園區工作的職工供給租房辦事。此外，在城市房錢昂揚的焦點區域，國有租賃住房也可以“見縫插針”地為平抑房租闡揚積極感化。

此處筆者想出格強調一下“群租”的問題。在私家房源中的群租現象不足為奇，不僅分租一套房內的單間，甚至連一間房里的床位都有分租的環境呈現。固然這簡直能降低租客的房錢壓力，可是群租的火警和治安等隱患很是嚴重，并且對地點小區的物業品質也會發生嚴重的負面影響（此刻不少室第小區在門口豎立“嚴禁群租”的牌子，但現實上群租行為仍較為遍及）。

年夜量私家的群租房源在灰色地帶游走，監管堅苦，隱患嚴重。此時，國有租賃住房就可以供給正當合規的群租房源，經由過程集中設置削減對周邊居平易近的干擾和影響，并增強消防、治安等方面的硬件設置裝備擺設。這類正當的群租房源近似黌舍里的宿舍，經由過程供給單間或者一間房幾小我如許的租房產物，可以有用降低近似剛走出校園的年夜學結業生如許群體的租房壓力，闡揚規范和保障的感化。

好比在上海浦東的城區，一些小區“床位”房源的月房錢大要在800、900元的價錢。事實上，當前在一線特年夜城市的市區，若是要想把租房的開支節制在每月1000元以下，那也許群租中的“單間”房源都沒有法子，可能只有“床位”房源才能解決問題。固然隱患重重，可是這種低價群租房源可能也簡直是剛結業年夜學生等群體所需要的。究竟結果他們剛從幾人一間的黌舍宿舍出來，接管度可能也相對較高。

雙人宿舍，圖片來自于收集

顯然，這種低價（群租）房源的供給，可能恰是國有租賃房源最應該發力的處所，既能規范市場，還能凸起保障性的主要特征。

圖片來歷：新華網（2018年1月）

圖片來歷：中國新聞網（2018年1月）

圖片來歷：央視財經評論（2018年1月）

在上面的新聞中，筆者都強調了國有租賃房源“四兩撥千斤”的主要感化。

2）機構長租公寓

對于機構長租公寓和散戶私家房源而言，素質上都是存量的私家租賃房源，完全可以配合為租客供給可選擇的多條理租房產物。市場上長租公寓多一點仍是散戶房源多一點，這并沒有一個機械的比例限制，但最主要的仍是讓租客能有從房源位置、品質到房錢的豐碩選擇。如前面部門所闡發，一個城市的全數可租房源若是都釀成了機構長租公寓，這可能也不合適。也許有的租客并不需要房間有何等好的設置裝備擺設，可能他們需要的只是廉價。

跟著租房市場的蓬勃成長，這勢必加快資金涌入長租市場。在前面提到的《人平易近日報》的采訪中，筆者就表達了如許的不雅點：

“跟著本錢和創業者的涌入，長租房營業競爭將趨于白熱化。從全國來看，長租公寓的成長將履歷盤活存量房、市場規模化、產物邃密化這三個階段，產物邃密化將促進運營和投資本家兒體的專業化。市場規模化后，長租房市場競爭將釀成包羅本錢、品牌、辦事、貿易模式在內的全方位競爭。”

然而，若是指望長租公寓來平抑房租，這可能是不實際的。

一般來說，長租公寓素質上并沒有增添新的可租房源供給（除非是直接把新建的室第/貿易公寓項目等釀成了長租公寓）。而從分離業本家兒手中先收了存量房源再轉租出去，這本色上就是“二房主”，必然要賺差價獲利；并且其自己投入的硬件革新、進級和資金當作本等，都是當作本，必然會改變當作必然的價錢上漲才能盈利。

是以，長租公寓的房錢相對于同區域散戶房源的房錢，在合理規模內漲一些是正常的。然而，像網傳的燒錢加價搶房源這種行為，就應該果斷禁止。那是本錢市場的弄法，先燒錢搶用戶，接著拉升企業估值，這是流量經濟的典型貿易模式。

但如筆者前文中的闡發，其實租房市場總體的資金規模不算年夜，是禁不起“燒錢加價搶房源”如許折騰的。

3）散戶私家房源

那么感受會被“裁減”的散戶私家房源事實還有什么感化呢？它們又是如何的一種存在呢？

分離的私家房主出租房源，半斤八兩于“完全競爭市場”，固然也有諸多弊病，但分離的房主相對機構而言較低的議價能力，可能反而是租房者的福音。

當然，市場上也呈現了分離私家房源跟著長租公寓“跟風”漲房租的現象。可是，若是分離房源自身的硬件設置裝備擺設和軟件辦事都比不外長租公寓房源，又憑什么可以或許漲價呢？房租的決議自己仍是來自于租房市場的供求關系。好比一個較荒僻位置的散戶房源，原本的月房錢是2000元，此刻房主非要漲價到5000元，那租不出去還不是只有空置，最后也只有降價才有可能租得出去。

對比機構長租公寓和散戶私家房源，不難發現，在一個當作熟的租房市場上，散戶私家房源現實上應該闡揚房租“不變器”的主要感化。恰是因為年夜量“利欲熏心”的散戶私家房主的存在（“得快點租出去，否組不僅損掉房租還要本身出物管費），才可以或許在必然水平上平抑房租。

是以，從監管的層面來看，對區域性的租房市場來說，務需要保留必然比例的散戶私家房源存在，而不克不及被機構“控盤”。

3，租房市場前景廣漠

按照相關統計數據，2015 年時我國的流動聽口就已經達到 2.47 億，占有總生齒的 18%，這半斤八兩于每六小我就有一個是流動聽口（數據來歷：《中國流動聽口成長陳述（2016）》）。而在像海說神聊京如許的一線特年夜城市，流動聽口的比例更是跨越了三分之一。是以，我國城市租房市場的成長還有著廣漠的空間（國外一些發財城市的租賃住房占比甚至可能跨越一半，而海說神聊京當前僅約20%）。

對于國內剛處于起步階段的長租公寓而言，其成長的市場空間也很年夜。可是，長租公寓的成長不妨更穩健一點，須加倍合適“實體”的經濟特征，而不要又釀成一場資金狂歡的“游戲”。

究竟結果，相對于O2O、共享單車如許曾經的本錢“風口”而言，租房市場的客戶群體都是剛需中的剛需，他們禁不起哪怕是一點點的折騰。若是狂歡之后又留下一地雞毛，再次當作為一場鬧劇，那受傷的仍是這些租客們。