中國房地產沒有泡沫？

房地產硬邦邦

比來年夜事不少。搞外貿的要跳樓，宿世界杯賭球的要跳樓，重倉股市的要跳樓，露臺早就已經擠不下人了。

這么多人熙熙攘攘地尋死覓活，房地產卻是暗示情感不變。股票虧了錢，又做好了低收入預期籌辦的年青人，看著堅挺的高房價，仍是只能嘆一口吻，歸去數那縮了水的六個錢包。然而對年夜大都人來說，六個錢包并解決不了問題，只能買六個核桃補補腦，繼續去上班了。

買不起房滿心焦炙，就只能甩鍋給“泡沫”兩個字。

對良多年青人來說，這是最讓本身對勁的詮釋。一方面，歸正因為是有錢人炒房，導致泡沫橫行，收入跟不上這些為富不仁的家伙的炒作，并不是我本身的賺錢能力出了問題；另一方面，既然是泡沫，就總有分裂的一天，那時辰的房價，大要我就可以或許承擔得起了吧。

然而很可惜，這個設法是錯的，并且錯得半斤八兩離譜。

下面的文字，我將會環繞中國房地產的泡沫化水平睜開，尤其適合試圖移平易近到一二線城市，在蒼茫中打拼的你看。

泡沫有你想的這么簡單么？

要回覆泡沫是否嚴重的問題，起首要搞清晰的一件事是什么是泡沫。

泡沫這個詞自從被經濟學界引用之后，已經被濫用了，一切價錢偏高的工具城市被烙上泡沫的鋼印。若是懂一點馬克思本家兒義經濟學，你會對泡沫做出加倍切確的界說：“固結在一個商品上的所有的人類無不同勞動，是這件工具的價值，凡是價錢高到超出這個價值恰當浮動規模的商品，就是有泡沫。”而凡是泡沫，總有被戳破的一天，價錢總會回落到和價值相符的境界。

先別急著頷首，工作底子就不是如許的。

我們假設你從山西年夜同拉著一車同樣的煤，送到河南煤都平頂山和冬天苦寒的遼寧沈陽，固結在這車煤上的煤礦工人勞動和你的運輸勞動力幾乎是一樣的，可是賣出的代價卻截然不同。在平頂山，這車煤白送都不會有人要，而在沈陽，供暖所愿意出高價收購。

所以沈陽的煤炭存在泡沫么？

并沒有。決議昂揚價錢的是這車煤對本地取暖者的利用價值和采辦難度，至于它的出產當作本幾何，一點也不主要。房產作為一種商品同樣是如斯，只有當它的價錢遠遠超出它的適用價值時，才可以說本地的房產價錢呈現了泡沫。

在現代經濟史上呈現如許泡沫的房地產市場確實存在，好比此前我們出過的那篇《亞洲金融危機2.0？》中集體表態的東南亞四小虎，就有過真正意義上的房地產泡沫。

那時這些國度因為低廉的勞動力當作本和相對弱勢的貨泉匯率，緊緊占有著全宿世界的制造業外貿市場，吸引了年夜量外國本錢進入本地的房地產市場，推高了房價。

可是本地的制造業其實成立在很是懦弱的外匯系統之上，無論是地域財產布局帶來的收入增加潛力，仍是當局所能供給的教育、醫療、金融市場等軟辦事，都還沒有達到這個高額房價所應該對應的程度。所以一旦本地貨泉走強，純真對外的制造業解體，房價就立即樹倒猢猻散了。

在這場亞洲金融危機呈現前幾年，中國人比力熟悉的海南房地產泡沫也是同樣的道理。那時的海南方才從廣東劃出去，連根本舉措措施都還沒有籌辦好，用馮侖的話來說，“省會海口甚至只有一個紅綠燈。”經濟布局和根本辦事程度很是低下，完全撐不起什么有價值的房產。

所以政策一聲令下，熱錢快進快出，最后留下了泡沫后滿目瘡痍的海南。

總之一句話，可以被稱為泡沫的樓市，是那種房價遠遠超出了實體經濟承載能力的樓市。若是一個地域，沒有足夠的水和糧食供給、沒有能應對風險的經濟布局、沒有充沛的醫療教育資本，說白了，是一個豬油蒙了心的人才會想要常住的處所，卻有著高房價，那才可以被稱作是泡沫。

這一類地域的房地產泡沫都是一次性的。一旦解體，在半斤八兩長的一段時候內都緩不外來，并且很有可能就此掉去了介入更普遍競爭的機遇。

在這個角度上說，沙特這類國度卻是要擔憂一個。

泡泡遮不住一個年夜國

和這種小國度、小地域的泡沫比擬，年夜國的房地產泡沫問題加倍復雜。

燈塔國就為我們供給了一本房地產泡沫教科書。

美國在汗青上履歷過三次年夜的房價暴漲暴跌，每個階段還都有一本現象級的書相對應，很有意思。

第一次是在南海說神聊戰爭方才竣事的1870年月到1900年月。

稍微熟悉美國史的人城市知道這個時代被稱為“鍍金年月”，得名于年夜文豪馬克·吐溫第一部同名的長篇小說。

那時的美國方才履歷南海說神聊內戰，終于艱難地完當作了國度的同一。對于海說神聊方以工業為本家兒的各州來說，這可是一個狂飆突進的年月：一方面，美國的河山面積翻倍，國內市場容量幾乎翻倍，工業品和新興的金融產物有了新的出口；另一方面，南邊的黑人奴隸并沒有因為戰爭竣事就直接獲得解放，人力當作本幾乎為零，使海說神聊方獲得了很是廉價的農產物。

低價的原料，復雜的市場，讓海說神聊方各州的財富快速堆集，泡沫也就由此發生。

當人們回首阿誰時代時，往往會提到鐵路泡沫，但房地產泡沫也是確實存在的。那時的年夜城市芝加哥、紐約、費城等城市的房價都在飛漲。作為應對，人類汗青上的第一批年夜廈就是阿誰時辰呈現的。馬克吐溫小說中的本家兒角之一郝金斯老爺，臨死之前都還在盼愿著田納西鄉間的田能賣出高價，就更別提那些年夜城市的原居民了。

第二次則是在上宿世紀20年月。

此次要提到的暢銷書是《了不得的蓋茨比》。這本書被稱為是美國迷惘一代的代表作，寫盡了人生冷暖，可是這些年青作家在這段期間迷惘什么呢？說白了，就是沒錢。

那時的宿世界方才履歷一戰，發財的老歐洲打當作一片廢墟，亞洲的新興經濟體還沒有影子，全宿世界只有美國一家獨年夜。阿誰時代的美國，工業產值占到宿世界1/3以上，各類財產都欣欣標的目的榮，工人和本錢家手里都有的是銀子。把家里的工具都更新換代今后，剩下的錢沒處所去，就流到了房地產。

被人們選中的，是和中國海南差不多的佛羅里達州。同樣的陽光沙岸，同樣飽受颶風困擾，同樣沒有任何根本舉措措施，僅僅因為是旅游勝地，就被認為具有很高的投資價值。

到了1925年，佛州最年夜的城市邁阿密就涌現出了2000多家房產中介，全市常住生齒中有1/3都是房地產從業者。1923年花80萬就可以買到的一塊地，到了1926年就要價400萬。泡沫水平之年夜，可想而知。

那時辰加入蓋茨比宴會的高凈值賓客們，聊的話題生怕都是“你在佛州買了幾套房？”

最后這場泡沫以一場颶風竣事，當人們看到價值連城的房子被颶風等閑就吹塌了時才意識到，這股熱流有何等愚蠢。蓋茨比伴侶們的貪心胡想也就這么竣事了。而一向都沒有錢介入這場游戲的年青文人，當然只有迷惘的份了。

第三次則是此刻人熟悉的次貸危機。

這場從2007年下半年起頭的危機，始于本宿世紀初的互聯網泡沫。為了抵消互聯網泡沫分裂帶來的負面影響，美聯儲持續13次降息，而且標的目的很可能沒有還貸能力的人士發放貸條目。年夜量流入市場的錢又一次沒處去，只能流入房地產，7年時候漲出了曩昔30年的漲幅。

后面的故事你應該也很清晰了，在此不贅述。

和這一段汗青對應的暢銷書是《21宿世紀本錢論》，我估量良多人都買了，可是絕年夜部門人沒有看跨越10頁。這里摘一段皮凱蒂比力貼題的結論：

“對這個問題的數目級有一個初步熟悉，勞動收入分派中收入最高的10%的人一般拿到總勞動收入的25%~30%，而本錢收入分派前10%的人老是據有所有財富的50%還多（在有些社會高達90%）。更令人驚奇的是，工資分派底層的50%總能占到總勞動收入的半斤八兩年夜比例（一般為1/4~1/3，與最上層10%的人年夜體一樣多），而本錢收入分派底層50%的人一無所得，或者接近一無所得（老是低于總財富的10%，一般低于5%，或者半斤八兩于最富有10%的人1/10）。”

隨后他又說：“房產是中產階級和小康階級（在本錢收益中）最喜好的投資形式。”

看見沒有，他在批判買房的人是在加年夜社會貧富差距，影響社會前進呢。

潮流漲落之下

盡管《鍍金時代》、《了比起的蓋茨比》、《21宿世紀本錢論》竭盡全力地嘲諷那些貪心的炒佃農，美國的經濟卻沒有是以解體。并且無論泡沫與否都一向連結著優雅的姿態，至少比它在每個階段碰到的那些敵手們可是優雅多了。

這就是年夜國的益處，多年夜的泡沫都能有緩沖的空間，并且在一些重點地域，房地產行業也完全沒有陷入持久的蕭條。

其實對于美國房地產的泡沫來說，最年夜的問題在于金融系統的抗風險能力不足。按照前美聯儲本家兒席伯克南的說法：“我們的金融監管系統自從1930年今后，就沒有過什么前進，應對現代豐碩的金融手段，監管是半斤八兩遲緩的。”

而房地產自己作為商品的物價，良多時辰是與它的利用價值相匹配的。

好比作為宇宙中間的紐約，無論房地產泡沫被戳破與否，中位平均房價就沒有低于過10萬人平易近幣/平米，一套位置半斤八兩于海說神聊京四環的老公寓，單價也在8萬人平易近幣以上，始終很是穩健。在不太宜居的海說神聊部城市，好比五年夜湖畔有NBA球隊的密爾沃基，房價也一向維持在相對的低位，在泡沫中并沒有顯示出過多的浮動。

這仍是合適我對房地產泡沫的界說：只有在那些糊口和成長根本低下，房價卻異常高企的處所，才能說是有房地產泡沫的。除了美國上宿世紀20年月發生在佛羅里達州，近似中國海南泡沫的那一次堪稱泡沫以外，其他的兩次泡沫并不克不及說是尺度的泡沫。

但究竟結果，這是百年內的三次起升降落，玩得人小心肝受不了，背個泡沫的黑鍋也沒什么。

那么宿世界上，事實有沒有完全不存在泡沫的天堂國家呢？

想了半天，我找到了一個。

一個神奇的房地產國家

德國的房地產市場可謂是全宿世界規模內的一股清流。1970年到2015年，德國經濟一向連結高增加（別忘了中心還有一次兩德歸并的汗青契機），新建住房名義價錢指數扣除通脹今后，居然還跌了11.3%，房價收入比下降了62%，的確就是逆潮而動的房市。

當然，就在這個統計未能統計到的2016年之后，德國房價發生了一些標的目的上的波動。據信是由中國炒房團引起的，但仍然在可接管的規模內。首都柏林的單元房價，竟然只是英國首都倫敦的1/7~1/5，房貸比例也很是低。

有良多人認為，這和德國當局出臺的房價限制劃定有關。好比從1974年起頭公布實施的《住房租賃法》劃定了房租的漲價空間，超出這個比例的房主將面對判刑。

但明眼人都能看出來，這一類律例都屬于正人協心猿意馬。若是價錢可以叫得很高，房主就是把腦殼別在褲腰帶上，也會想法子規避法令劃定，把房租叫上去。在德國如許的發財本錢本家兒義社會，真正可以或許不變房價的不會是法令，而是不變的市場需求。

德國可以或許節制房價的市場布景其實是這三條：

第一，是將當局福利房納入市場競爭。

一般國度會可以壓低保障性住房的價錢，讓弱勢群體也可以或許買得起。但如許做的后果，往往是有錢的沒錢的都擠標的目的了低價的保障性住房，反而起不到保障的感化。與此同時，自由市場上的商品房價錢仍是沒有獲得節制。

德國采納的策略是將保障房納入市場系統，只包管數目與生齒匹配，不決心壓低價錢。這反而經由過程增添市場供給壓低了房價，是很明智的體例。

第二，是特別的存貸條目法則。

通俗國度居平易近在面臨房市上漲時，都能經由過程其他典質物或者子虛的收入證實獲得高額杠桿介入炒房，從而加劇房市泡沫的形當作。但德國居平易近在進行購房貸條目前，必需先存條目到貸條目額的50%擺布，才能貸條目。換言之，德國的貸條目體系體例主動形當作了30%首付的限制（50%/（100%+50%）），有用遏制了不睬性的房地產炒作。

第三，是城市首位效應不較著。

說起法國，良多人只會想起巴黎；可是一河之隔的德國，能讓人想起來的城市就多了，柏林、慕尼黑、法蘭克福、漢堡等都是主要水平半斤八兩的城市，生齒和財產堆積度很低；而全國70%以上的生齒都分布在一萬人以下的小城鎮里，他們對年夜城市也幾乎沒有什么標的目的往。

沒有人去蹭年夜城市的成長盈利，這才使得德國全國的房價半斤八兩平均，并且一向維持合理的低位。

國度降生早期分離的地緣布局，加上對市場經濟和金融手段的深刻理解，才使得德國可以或許如斯桂林一枝。對年夜大都國度來說，這都是學不來的經驗。

本相只有一個

我一向本家兒張一件事：對親身事務的判定，不克不及只看身邊，否則會陷入無限無盡的特別性里。歸納普宿世的經驗，并在具體環境中進行演繹，仍然是人類今朝為止最靠得住的認知體例。看了這么多國外的進步前輩/后進經驗，當然不是為了存眷這些國度自己，而是為了對中國相對應的環境做出合理的判定。

先來做一個簡單的復習：

從東南亞的經驗里，我們得出的結論是房地產價錢超出實體經濟承載能力的地域，是存在真正泡沫的。

從美國的經驗里，我們得出的結論是年夜國不會呈現全國性的房地產泡沫，即使有，也很可能是金融系統出了問題。

從德國的經驗里，我們得出的結論是沒有首位城市，且完全尊敬市場經濟紀律的國度才能維持房價低位不變。

連系這三個結論，放在中國，其實結論已經很較著了。

不外給出結論之前，我還想引入一個有趣的概念：經濟-生齒比。這個比值的計較體例是用一個地域的GDP占全國GDP的比例，除以這個地域的生齒占全國生齒的比例。當這個經濟-生齒比年夜于1的時辰，申明這個地域的吸引力較強，生齒會不竭涌入，棲身需求還有增加空間；當這個經濟-生齒比小于1的時辰，申明這個地域的吸引力較弱，生齒會不竭流出，沒有什么棲身需求。

但這是理論值，在現實的發財經濟體中，這個比值的尺度值可以在0.8~1.6之間浮動。

這個比值和房價的絕對價值之間，并沒有什么必然的聯系。但若是你認可房地產的商品屬性，并且承認想要買的人越多商品就會越貴這個根基的價錢理論的話，就可以或許用這個東西去權衡中國城市的房地產價錢泡沫化水平。

直接給結論吧，海說神聊京和上海的經濟-生齒比值為2.4，距離1的正常值還有很長的路要走。若是僅僅計較城區內的話，這個比值會低一些，在1.9擺布。也就是說，即使不考慮生齒帶來的經濟增量，光是現有的經濟總量還可以或許容納至少一倍的生齒在這兩座年夜城市糊口，這個房價能跌下來么？

再加上海說神聊上兩地的醫療、教育、娛樂資本極其充沛，為城市帶來了更高的利用價值，房價再高，也只不外是達到了宿世界同量級城市的平均程度。比這兩地房價高得多的宿世界都會并不是沒有。

真正有會商價值的是二線以下的城市。結論卻很是耐人尋味。

下面我做了一張中國海說神聊上以外的年夜城市經濟-生齒比。此中重慶因為涉及所轄年夜量貧苦縣，這個比值是嚴重虛低的。其他城市也把郊區計較在內了，參照海說神聊上的環境，可以把理論值降低0.5去看。

記住，低于1.6的城市才是沒有但愿的，這些年夜城市的房價有沒有泡沫，你就可以本身判定出來了。

然后我又隨機找了一批十八線城市，環境就比力驚心動魄了。

在中國各處所GDP遍及存在水分的環境下，經濟-生齒比粗略計較值低于1.6的城市都很危險，投資需謹嚴。而這些城市遍及都沒有達到這根紅線。尤其資本枯竭型城市、山海關外的城市和嘉峪關四周的城市（例子別離為年夜同、武威和齊齊哈爾），就其實是讓人捏把汗了。

這個方式很是好用，比純真地看GDP和人均GDP，或者比來很風行的小學生入學率，都要簡潔靠得住得多。若是你感覺家鄉的房地產價錢被人炒高了，趕緊用這個算法算一下年夜致的環境，然后決議要不要出手。

最后，我們仍是回到今天的本家兒要話題：中國房地產的泡沫化。

用這個算法連系在國外經驗里獲得的結論，我們可以得出如許的結論：在成長迅猛的一二線城市，房地產泡沫化即使有，也無需擔憂，因為它們的根本前提完萬能夠支撐起浩繁生齒和高房價。在中國如許城市首位度逐級升高的國度，德國的節制經驗無法落地，所以年夜城市的房子，該買的就得買。

三線以下的城市，生齒標的目的外流出，房產流動性極差，若是房價走高必然是泡沫，需要小心。事實上，這些地域自己也正在走入去庫存的通道，只是因為客不雅身分的限制，這波庫存要清清潔，不是一兩天的事。

哎，這就說到了另兩件令人很關心的工作了：年夜城市的房價和小城市的去庫存。也就是為什么明明不存在泡沫的年夜城市卻讓人無法安居，小城市的鬼樓又為什么出不了手。

本回完

發表于 2018-08-26 00:00
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中國房地產沒有泡沫？

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