從限售到現售，房地產還有春天嗎？

年夜學里碰到良多傳授，聽到很多新穎的課本，此中印象深刻的是經濟學教員，初見他時感覺有些年青，后來知道他是在海外苦學多年經濟學后回國教書。記得第一天他就草草講了經濟學成長脈絡，然后列了一堆書單，在最后他指著亞當斯密的《國富論》強調，這本書是他的經濟學發蒙冊本，市場這只看不見的手就是經濟范疇的天主。

結業后，2015年頭剛好校慶，我們幾個同窗回校可巧碰到他，那次聊了良多經濟話題，記適當時經濟學教員下了幾個判定：中國的房地產市場就是一個泡沫、比特幣的終局必然與荷蘭郁金噴鼻熱一樣、持久看中國股市年夜有作為。

如他此前所預期，他趕上了2015年的人造年夜牛市，賺了一年夜筆，可是7月俄然清理配資，踩踏式下跌演釀成股災，一夜回到解放前。而出于對房地產泡沫的判定，他一向沒買房。與此同時，另一場囊括全國的活動正悄然進行著，棚改貨泉化催動房價不竭上漲，終于在2017下半年經濟學教員不由得買了房。

后來我們總結：常識改變命運。

深圳的氣候入冬了，直接從炎天切換到冬天，南邊沒有四時只有冬夏兩季，中國的房地產市場原本會像南邊的氣候。可是，中國房地產的天主之手不是市場，而是當局，“上下其手”地調控著全局。

若是說，中國特色的市場經濟成長需要摸著石頭過河，那么我們在房地產調控的經驗方面，已經能離開地心引力自由飛翔，還摸啥石頭啊。

08金融風暴后，中國啟動了四萬億打算，在基建狂魔的道路上疾走，當然少不了房地產，可是用力過度，多發生了一點庫存。一座座空城拔地而起，內蒙古鄂爾多斯、內蒙古呼和浩特清水河、河南鄭州鄭東新區、遼寧營口、惠州年夜亞灣等，在這些水泥磚塊叢林里，人是罕見動物。

房地產庫存高企，這在西方經濟學里是個難題，房子又不克不及像牛奶那樣倒失落。可是，這在我們這里就不是個事，央行持續降息，貸條目利率打折，國務院發文提高棚改貨泉化安設比例，此刻被稱為“漲價去庫存”，100城庫存從2015年高點持續下跌。

而房價則是節節高升，最先暴漲的是深圳，在2015年房價飆升了一倍多，接著在看得見的手調控下，深圳房價政治準確的橫盤，熱錢很快涌標的目的上海、海說神聊京和其他二線城市。

接著，就是三線城市去庫存接力。

截止9月庫存已經跌至51個月最低，8月份新增居平易近貸條目占比達55%，在四年去庫存政策和貨泉化安設鞭策下，全國房地產庫存已經降到4年來最低程度。

終于，去了一點庫存，杠桿轉移到高儲蓄的居平易近，銀行的資產欠債表也修復了一些，處所地盤財務收入也增添了，GDP也維持在新常態“L型”橫線上。

相信多年后，港股的房地產闡發師回憶起2017年內房板塊，嘴角仍會露出微笑，這可能是內房股最好的光景。

這一年，碧桂園恒年夜這些巨子發賣超5000億，恒融碧的股價翻了四五倍；這一年，許老板登頂中國首富，孫老板年夜筆一揮150億馳援樂視……

噴鼻港業績會時，闡發師們就情感鼓動感動，擠滿了噴鼻港中環酒店。辦理層坐在臺上，聚光燈打在他們臉上，洋溢著幸福，他們滑稽詼諧地回覆著提問，底下響起了一陣掌聲和歡笑聲，現場一片協調歡喜。歸去后闡發師們打開本身的模子，腦海里思慮著若是碧桂園過萬億，利潤幾多…….

可是，踏入2018內房板塊就釀成了另一番光景。

這讓我想起了王小波的黃金時代：那一天我二十一歲，在我平生的黃金時代。我有很多多少奢望。我想愛，想吃，還想在一剎時釀成天上半明半暗的云。后來我才知道，糊口就是個遲緩受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消逝，最后變得像挨了錘的牛一樣。可是我過二十一歲生日時沒有預見到這一點。我感覺本身會永遠生猛下去，什么也錘不了我。

內房股就像那只被騸的牛，當我們覺得它會永遠生猛下去的時辰，它正被一錘錘下去。

一切的成果不是毫無預兆，而是之前就已經埋下伏筆。

2016年年末的中心經濟工作會議初次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這四個字當作了后續文件的最高綱要。

讓槍彈飛一會，綱要落地后，與就具體的配套政策中給了半年多的時候差。此后，一系列的具體政策密集地落下。

調控深度和廣度都不竭加深。從調控手段看，從通俗操作限購、限貸、限價、限商，進級到了限售，這是這輪調控采納的新的政策，買了新房的要過幾年后才能賣，買完后主動鎖盤，租售同權、共有產權也在加快推進。截止2017年9月23日，實施限售城市就跨越30個。

此次是分城調控，調控城市的面不竭延長，使得調控周期拉長。

2018年貨泉化棚改起頭退潮。棚改催生了這兩年紅紅火火的房地產高潮，為三四線城市去了一點庫存。

這些調控政策落下來，房價都是沒調控幾多，可是內房股股價先被捶下去。

當市場認為已經沒有政策捶的空間了。三季度國常會強調果斷遏制房價上漲。9月下旬，廣東省住建廳標的目的上級部分建議“打消商品房預售軌制”的文件流出，房地產行業一片嘩然。該文件并非執行方案，僅是在行業內收羅定見，但文件背后透露出官方對于商品房預售改現售持的立場。

站在這個時點，良多人才真正體味到“房住不炒”四個字的重量。兩年時候，從限售到現售，我們一向在調控的路上。

據華夏地產統計，9月單月全國各類型房地產調控政策發布次數高達70次。截至10月初，年內累計房地產調控政策發布次數更是接近400次，比客歲同期增添8當作。

你說一個炒房地產股的，怎么就研究起了政治學理論呢。

股票就是情感的放年夜器，政策錘子落下，一時半會捶不動房價。即使開辟商的房子還賣的挺好，可是對開辟商已經沒有決定信念，現金流斷裂擔憂不竭打壓估值，股價先跌敬。

克爾瑞數據顯示，前九個月TOP100房企累計實現發賣額約 7.2 萬億元，累計同比增加約 42%，比擬上月累計增速持平，單月同比增加約 43%，單月增速比擬上月有所回落，但仍維持在較高程度。

有人星夜赴科場，有人去官歸故鄉。幾經調控，堅挺的房價也終于停歇了。

9月15日，國度統計局發布數據，8月份70年夜中城市室第價錢上漲的城市數目達到了67個，漲幅持平的城市2個，下跌的僅1個。

可是，中國房產信息集團(CRIC) 跟蹤31個城市的數據顯示，在本月“黃金周”國慶假期時代，按建筑面積計較的衡宇銷量同比下降27%，而曩昔十月的“黃金周”是中國的購房岑嶺期。

各地的降價盤越來越多，砸售樓處的新聞也逐漸增多，這或許只是方才起頭。

10月17日，媒體報道廣東省中山市比來推出的16宗棲身用地無一破例被要求“現房發賣”，此中有3宗流拍，市場人士闡發中山是預售制試點。但官方稱非現房發賣試點，中山市負責人稱，中山市掛牌出讓的“現房發賣”的地塊，均是由河山資本局同一要求，并不克不及被認為是試點工作，后期是否會因市場反映過年夜調整，要看河山資本部分和市里的同一放置。

一個伴侶跟我說，當國內要封殺某個導演，不會有封殺文件，可是阿誰導演仍是會被封殺了。

我在《若是打消預售制，那么房地產該怎么活？》里提到，預售制是高周轉的魂靈，若是打消預售制，那么現售將年夜幅增添開辟商貸條目當作本，更主要的是，在去杠桿融資收緊當下，可能加劇開辟商現金流斷裂的風險。

這就像一輛高速行駛的卡車，俄然要剎車減速，翻車風險陡增，而持久看，打消預售制則是把橋給拆了。

按照中指院數據，重點城市整體去化率約為 65%，較前期有較著下滑。

對于開辟商，在潛在現售，或者官方增強預收條目監管的預期下，開辟商只能更快飆車回條目，為了加速去化，只能降價促銷。相反，市場購房者的不雅望情感也會增添。

對于買房巨嬰，則會舉起橫幅，上面用紅色油漆寫：“業本家兒泣血聲討，跪求當局為平易近做本家兒。”

對于處所當局，則是地盤流拍增添。追求回條目的開辟商可能會受到官方的窗口指導，不克不及降價，或者降得太多。政策的收緊和不確定性沖擊開辟商的拿地意愿，處所財務收入壓力上升。

截止9月全國房地產市場地盤流拍跨越137宗。在2018年9月，全國300城市當作交樓面均價為2004元/平方米，環比下滑18%，同比下滑27%；此中室第類用地（含室第用地及包含室第用地的綜合性用地）當作交樓面均價為3403元/平方米，環比下滑12%，同比下滑35%。室第類用地的平均溢價率僅為8%，而客歲同期則為31%。

以中山為例，2017年中山賣地收入約280億元，占當局性基金收入95.45%。當局性基金收入與一般公共預算收入的比例為93.83%，接近持平。

而按照海通證券測算，在預售軌制轉變下，連結發賣凈利潤率不變對地價的影響。考慮最嚴重的環境，預售變現售，則地價相較尺度預售環境（8 個月）下降 8.55%，相較預售提前環境（5 個月）下降 12.98%。假設一線二線預售從 8 個月釀成現售、三四線從 5 個月釀成現售，則全河山地出讓金在預售變現售、預售變現售+IRR12%兩種環境下別離下滑11.00%和 20.14%。