中國房價能軟著陸嗎？

房價若何軟著陸

房價、樓市一向牽動聽心。

2019年當局工作陳述提出：健全處所稅系統，穩步推進房地產稅立法。全國人大工作陳述也提到，本年要對房地產稅法開展立法調研、草擬，加緊工作，確保如期完當作。

不少經濟學家常呼吁降低房價，以便老蒼生買得起房。也有良多經濟學家經常展望房價漲跌，但在整體層面該當若何應對房價漲跌以及政策層面若何指導房價等更深條理問題的理性切磋顯然更具價值。

逾400萬億元資金被鎖心猿意馬在房產中

2019年3月14日，國度統計局發布了我國房產投資和發賣的部門數據。數據顯示：2019年1—2月，商品房發賣面積14102萬平方米，同比下降3.6%，這是時隔34個月后，全國商品房發賣面積初次呈現負增加;商品房發賣額增加2.8%，而客歲整體增速為12.2%。

我們再看看中國度庭的債務環境。數據顯示，2015年末，我國小我欠債總額是GDP的30%;2016年，達到了45%，一年內上漲了15個百分點;2018年，家庭債務總額接近GDP的60%，占同期小我收入總額比重的107%。家庭債務總量跨越居平易近總收入，意味著提前消費透支了消費能力，這也是我國近年來居平易近消費增速有所下滑的內因地點。

2017年，我國居平易近的杠桿率為49%，相較于62.1%的國際平均程度，這一比例并不算過高。可是，對比新興國度的39.8%，又顯著偏高。那么，相較于發財國度呢？美國自2008年以來，居平易近杠桿率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，歐盟則從60.4%降至58.0%。

我國居平易近債務都用于何處呢？中國人平易近銀行發布的金融不變陳述透露：2017年底，中國住戶債務余額為40.5萬億元，較上年增加21.4%，較2008年增加7.1倍。2017年，中國度庭債務占GDP比重的48%。此中，住戶貸條目占全數貸條目比例的32.3%。回首2008年，中國的住房貸條目余額為3萬億元。到了2017年末，飆升至21.9萬億元。數據還顯示，今朝，房費占住戶債務余額54%。由此可見，我國居平易近貸條目的本家兒要用途是用于購房以及與此有關的支出。

截至2017年底，全國城鎮共有住房2.7億套，戶均住房已跨越一套。2018年10月，國度統計局發布的全球房產總市值數據顯示，中國居平易近房產總值為65萬億美元。而日美歐三個國度和地域加起來的居平易近房產總值比中國還少5萬億美元。

平易近進中心經濟委員會副本家兒任王林曾暗示，我國居平易近資產80%是房產，全國約有400萬億～430萬億元的資金被鎖心猿意馬在房產中。

這表白了房產在我國經濟和居平易近財富中的比重。可見，房價走勢牽一發而動全身。

房價下跌會有什么后果？

近兩年的樓市調控采納了嚴酷的限制辦法，從以往純真的“限購”成長到“限購+限價”并舉的階段，落腳點在于節制房價。對于泛博剛需來說，房價平穩，無疑是功德。但有人歡喜有人憂，不少人擔憂因房價下跌會帶來一系列的問題。

起首，若是樓市深度調整，作為信貸典質物的房產市值則會大幅縮水，衡宇市值下跌而債務無法削減，其抵貸比率會大幅上升。若是房價下跌幅度跨越了購房者的首付比例，乃至出售房產不足以了償債務，那么，部門有房者將釀成負資產者。若是有房者大量拋售房產，還會導致房價下跌陷入惡性輪回，使樓市持續進入下行通道。

第二，官方數據顯示，我國中產階級人群已跨越4億，比美國生齒總數還多。這些中產階級的本家兒要財富大都是房產。一旦房價下跌，將會影響他們的消費意愿和消費能力。國度統計局數據顯示：2018年，我國最終消費對經濟增加的進獻率已達76.2%，當作為拉動經濟增加的第一動力。在當前投資和出口增加都面對較大下行壓力的環境下，消費的下滑會加大經濟增加掉速的風險。

第三，房價下跌還會導致銀行業面對系統性信用風險。2018年，A股上市房企總欠債達7萬億元，行業龍頭萬科欠債率也達到84.93%，欠債率跨越70%的上市房企有59家。房價下跌勢必導致本來以高價拿地的房企入不夠出，使這些企業面對著現金流和融資鏈條斷裂的壓力，進而造當作銀行形當作大量的壞賬。一旦多量房企破產，還將使財產鏈上下流的企業受損，形當作連鎖不良反映。此外，我國信貸大多以地盤和衡宇作為典質物，衡宇和地盤價錢下跌導致典質物減值，會增添形當作呆壞賬的風險，進而抬升銀行的系統性風險。

第四，房價下跌還會加劇處所當局出入壓力和債務風險。今朝，處所當局收入的本家兒要來歷之一是地盤出讓收入。一旦房價下跌，地盤出讓收入大幅削減，當局性資金收入削減，而財務支出存在較強剛性，那么，勢必導致處所當局財務難覺得繼，只能擴大處所當局債券刊行。這會進一步推高處所當局債務程度，從而發生更大的系統性財務與金融風險。

筆者認為，當前房價宜穩，不宜波動過大。不變房價應是2019年需要重點考慮的選項，在做到房價不變而不呈現暴漲或暴跌的前提下，慢慢解決房價過高的問題。這既是經由過程數據闡發得出的結論，也簡直是客不雅實際的必然要求。

怎么調控？

那么，房價應該以什么樣的體例進行調控呢？筆者認為，并不是動輒就經由過程行政方面的干涉干與，而在于真正意義上做到改變生齒和城阛阓中化的規劃問題，要經由過程調控指導我國經濟布局性鼎新和調整，做到綱舉目張，避免頭痛醫頭，腳痛醫腳。

具體建議如下：

一、經由過程房市調控促進西部地域開辟，形當作新的一波鼎新開放的盈利。房價、樓市與生齒流動和城市結構緊密親密相關。總體而言，房價最高的幾個城市也是生齒規模和生齒凈流入最大的處所。2018年底，海說神聊京市常住生齒為2154萬，海說神聊京樓市均價為59868元/平方米;上海市常住生齒為2415萬，其樓市均價為49446元/平方米;生齒規模較小的呼和浩特房價均價只有9037元/平方米。所以，房價應該陪伴著資本的再分派和生齒的再調節獲得調控。當下，應該經由過程包羅樓市政策在內的各項政策指導，鼓動勉勵生齒西移，促進西部地域生齒增加，從而，經由過程生齒分離的體例，促使房價遲緩下降，也帶動西部地域經濟成長，形當作新的生齒盈利、政策盈利、鼎新盈利和國內區域開放盈利。

二、增添投資渠道解決高房價問題。因為投資渠道的匱乏以及通貨膨脹及其預期等身分，人們只能用杠桿去購房，將錢投入到房地產市場，去匹敵物價上漲，并實現資產的保值與增值。經由過程讓蒼生擁有更多的投資渠道，可以做到資金從房地產徐行分流的結果，從而可以節制房價，促進股市，拉動消費。

總之，要真正做到房價的合理調整，應該是促進資本的再分派和生齒的分離化以及拓展投資渠道，并輔之以對炒佃農的行政沖擊辦法。只有這樣，才可以做到房價的軟著陸，從而也能真正地“解放”中國度庭的經濟承擔。

作者：陳九霖