警戒房地產金融演釀成灰犀牛

灰犀牛就在前方。

本年2月底以來，監管部分在公共場所已經4次說起房地產金融風險。

2月25日，銀保監會副本家兒席王兆星暗示，中國提防化解金融風險攻堅戰取得階段性進展，但同時要做好打持久戰籌辦，將來監管部分將緊盯房地產金融風險等多個主要風險范疇。

2月25日—26日，央行金融市場工作會議強調，增強房地產金融謹慎辦理，落實房地產市場平穩健康成長長效機制。

3月5日，銀保監會本家兒席郭樹清暗示，下一階段房地產金融政策總的方針不會有改變。

3月9日，銀保監會副本家兒席王兆星再次明白暗示，房地產金融仍是提防風險的重點范疇。

本年一季度地產小陽春之后，不少城市房地產市場再次呈現過熱跡象。4月19日召開的中共中心政治局會議強調，要對峙“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市當局本家兒體責任的長效調控機制。這是自客歲7月以來，中心政治局會議再次強調房地產政策，重提“房住不炒”。不少業內機構和專家均認為，這意味著謹慎的房地產金融政策基調沒有轉變。

《中國經濟周刊》記者注重到，房地產金融被高度存眷，始于2018年央行工作會議提出“增強房地產金融的宏不雅謹慎辦理”。這是央行年度工作會議初次說起房地產金融宏不雅謹慎辦理。

2019年，提防房地產金融風險為何被擺在了前所未有的位置？

房地產行業已進入鍍“金”時代

地產與金融高度融合，潛在的風險不是“黑天鵝”， 而是“灰犀牛”

房地產與金融從來就是孿生子。房地產市場的快速成長離不開金融，房地產金融規模的不竭擴大則會帶來龐大的風險。全國房地產商會聯牛耳席顧云昌認為，“房地產的金融風險不是‘黑天鵝’，而是‘灰犀牛’。”

這頭“灰犀牛”長什么樣？

今朝為止，關于房地產金融并沒有一個當作熟的官方界說。不外，我國房地產金融化的趨向日漸增強倒是不爭的事實。

“房地產行業是資金密集型行業，所謂房地產金融，從字面上來說是房地產行業的資金融通。”房地產闡發師劉水對《中國經濟周刊》記者詮釋說，“從它的本家兒體來說，第一是房地產開辟企業，涉及融資體例等;第二是購房者，利用杠桿資金炒房等;第三是從事房地財產務的金融中介，包羅銀行、信任公司等。”

中國社會科學院一位不肯簽字的研究員告訴《中國經濟周刊》記者：“房地產金融，狹義上專指典質貸條目資產證券市場，尤其指RMBS（居平易近住房典質貸條目撐持證券），還有REITs（房地產信任投資基金），廣義上還應包羅開辟貸、小我典質貸條目及公積金貸條目等。”

僅從狹義與微不雅的角度來看房地產金融，“難窺全牛”。央行的提法是，“增強房地產金融的宏不雅謹慎辦理”。

宏不雅謹慎辦理是相對于微不雅謹慎辦理的概念，是應對2007年爆發的全球金融危機而降生的一個新理念，不僅要辦理單個金融機構，還要辦理整個的宏不雅范圍。早在2012年，監管層就提出，增強宏不雅謹慎監管，構建宏不雅謹慎與微不雅謹慎有機連系的金融監管系統，是全球金融危機之后國際社會的共識。

眾所周知，上一輪全球金融危機的引爆點就是美國房地產市場次貸風險被點燃。

天風證券宋雪濤團隊研判，自2018年以來，房地產行業進入鍍“金”時代，地產即金融，地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業和金融行業的聯系越來越慎密。地產行業正在從傳統產銷模式標的目的金融深化模式改變，從開辟商標的目的不動產商改變。房地產行業的將來在于“把低活的不動產釀成高活的金融品”，這是真正的金融本錢和財產本錢的融合。

房地產金融風險有多大？

莊子說：“今夫斄牛，其大若垂天之云。”我國房地產金融風險有多大，先要看房地產金融的規模。

湖海說神聊一家大型建筑企業的財政負責人告訴《中國經濟周刊》記者，房地產行業是資金密集型行業，我國地產開辟高周轉的特征又很較著，對資金的需求就出格大，“誰都想拿到更多的錢，讓錢更快地周轉。”

國度統計局發布的數據顯示，2016—2018 年，全國房地產開辟資金來歷（指房地產開辟企業在今年內收到的可用于房地產開辟和經營的各類資金來歷數之和，包羅上年底節余資金、今年度內撥入、借入或以各類體例籌集的資金）別離是14.4萬億元、15.6萬億元和16.6 萬億元，呈逐年凈增加態勢。

資金需求如斯復雜，開辟商不肯意錯過任何獲取資金的渠道。

銀行是房地產最主要的資金來歷。央行年頭發布的《2018年金融機構貸條目投標的目的統計陳述》顯示，2018年底，房地產貸條目（指貸條目的用途是房地產或以房地產作擔保的貸條目）余額38.7萬億元，同比增加20%;全年增添6.45萬億元，占同期各項貸條目增量的39.9%。在房地產開辟貸條目余額方面，2018年底為10.19萬億元，同比增加22.6%，此中，保障性住房開辟貸條目余額4.32萬億元，同比增加29.5%。

本年一季度，我國房地產貸條目增添1.8萬億元，占同期各項貸條目增量的31.4%;一季度末，房地產貸條目余額40.52萬億元，同比增加18.7%。

《中國經濟周刊》2018年第5期《五大行的萬億利潤來自哪》一文統計，工建農中交五大銀行2018年對房地產行業貸條目全數凈增添，年內合計凈增添4383億元，同比增加53%。

從總量來看，作為單一行業，房地產拿到的銀行貸條目高居首位;從占比闡發，房地產貸條目跨越30%，且仍然連結高速增加。

經由過程信任渠道，房地產吸納了不少血液。據中國信任業協會3月13日發布的陳述，2018年流入房地財產的信任資金小幅增加，截至2018年末，房地產信任余額為2.69萬億元，同比增加17.72%。

用益信任數據顯示，本年一季度房地產信任募集資金1674.97萬元，與客歲同期比擬，募資規模增幅達25.71%。

即便銀行貸條目與信任資金規模復雜，仍然無法知足地產企業對資金的牽蘿補屋求，刊行債券是另一主要融資體例。Wind數據統計顯示，2018年房地產企業公司債共刊行190只，刊行規模合計2435億元，同比增加177%;2018年房地產ABS產物共刊行265只，總刊行規模2802.0億元，同比增加74.4%。

地產金融化趨向快速演進

千方百計籌錢，除了從外部發力，不少開辟商直接下場，熱衷結構金融范疇。萬科、萬達、綠地集團、華潤置地、星河集團、魯能集團、新華聯等先后進入金融業。

天風證券宋雪濤團隊展望，跟著地產金融彼此深化，一些大地產商標的目的綜合性金融集團轉型。一方面，巨子們收購金融派司的，參股控股銀、證、保、信、基，當作立財產基金、并購基金，實現欠債多元化;另一方面，巨子們鞭策房地產的資產證券化不竭成長，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資產、高周轉，提高資產流動性。

萬達曾一度接近拿到金融全派司，保險、投資、資管、收集小貸、支付、私募基金等各類營業均有結構。王健林2015年時曾說，“萬達金融集團將會是萬達將來價值最大的一塊。”此后，遭遇滑鐵盧的萬達將旗下各金融營業先后出手。

本年初，綠城中國耗資超27億元，從萬達手上接過百年人壽保險股份有限公司11.55%的股份，當作為后者第一大股東。綠城中國暗示，“地產+金融”是公司本家兒動摸索的新興成長模式，將進一步完美綠城中國的金融板塊營業。

中國人平易近銀行調查統計司原司長盛松當作認為，“房地產企業紛紛進軍金融業是但愿拿到各類各樣的派司，以便利本身的融資，而獲得融資后又可以促進房地產的成長，提高企業的銷量及競爭力。”

盡管各大房地產巨子都青睞金融，迄今為止，當作功者依然寥寥。

在房企融資渠道有所收緊的環境下，一些激進房企千方百計融資。以“并購王”融創中國（1918.HK）為例，這家房企打起了自家員工的本家兒意，據報道，該公司刊行一條目“融樂金”的理財富品，預期年化收益率10.5%，面標的目的員工刊行，刻日一年，今朝已經刊行跨越百期。

按照華夏地產研究中間統計，本年4月跨越20家標桿房企發布了融資信息，總量接近2600億元。

小我住房貸條目高達25.8萬億元

除了地產企業，小我住房貸條目同樣規模復雜。

2008—2017年，我國小我住房貸條目余額從3萬億元增至21.9萬億元，2018年底又增添17.8%至25.8萬億元。

國際貨泉基金組織認為，住戶部分債務與GDP的比值低于10%時，該國債務的增添將有利于經濟增加，比值跨越30%時，該國中期經濟增加會受到影響，而跨越65%會影響到金融不變。

中國人平易近銀行發布的《中國金融不變陳述2018》中，提醒要正視住戶部分杠桿率。該陳述披露，小我住房貸條目一向占有我國住戶部分債務本家兒體地位。我國住戶部分2017年末杠桿率（債務余額/GDP）為49%，低于國際平均程度（62.1%），但高于新興市場經濟體的平均程度（39.8%）。2018年末我國住戶部分杠桿率攀升至53.19%。

中農工交建等五大銀行2018年年報數據顯示，在小我貸條目中，小我住房貸條目是本家兒力。截至2018年底，工商銀行、扶植銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行小我住房貸條目占小我貸條目比例別離為81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。

房地產金融風險集中在哪些范疇？

房企的高杠桿模式、炒佃農的違規貸條目

復雜的資金體量，加上日趨復雜的融資系統，房地產金融之所以被監管部分頻仍說起，在于自己儲藏的風險。

2018年末，央行金融不變闡發小組撰寫的《中國金融不變陳述2018》專項闡發了房地產金融風險。該陳述認為，房地產金融風險集中在三個方面，第一是房地產企業債務率較高，融資體例復雜;第二是居平易近購房存在違規加杠桿環境，如部門購房者操縱短期消費貸條目等渠道違規加杠桿;第三是房地產行業風險經由過程多種體例影響金融系統。

本家兒要風險集中在房企，行業整體欠債率近80%

一位不肯簽字的研究員對《中國經濟周刊》記者闡發說：“此刻的風險本家兒要集中在房企方面，房企是去杠桿政策以來從未降過杠桿的行業，他們中的一部門人還很樂不雅，認為會賭贏政策，最后房地產又會被拿來救市。但現實上決議趨向的不是政策，而是房地產時代已曩昔了。”

《中國經濟周刊》記者統計滬深兩市135家上市房企顯示，它們在2015年、2016年、2017年、2018年的資產欠債率別離為76.22%、76.8%、78.72%、79.81%，這4年呈現逐年增加態勢，并沒有因國內去杠桿的大情況而有所下降。

以2018年年報為例，*ST華業、魯商置業、中南扶植3家的資產欠債率別離為98.39%、94.09%、91.69%，位居前三名。萬科是欠債最高的房企，也是獨一一家欠債跨越萬億元的房企，2018年末欠債總額12929.59億元，2019年第一季度攀升至13149.77億元

關于欠債問題，有開辟商人士對《中國經濟周刊》記者詮釋，房地產行業分歧于其他企業，純真看資產欠債率的意義不大，真正反映開辟商欠債程度的指標是有息欠債，也就是要了償利錢的債務。

金融杠桿助力，房企有息欠債率越高，凈利增加越快？

《中國經濟周刊》記者闡發國內2018年發賣金額最大的5家房地產上市公司（中國恒大、碧桂園、萬科、融創中國、保利地產等，以下簡稱“五大房企”）年報，似乎展示了這么一個紀律：龍頭企業越敢放杠桿，有息資產欠債率越高，凈利潤增加越快。

2018年，五大房企凈利潤全數增加，中國恒大同時是年度凈利潤冠軍，達374億元，亞軍碧桂園（2007.HK）達 346億元，萬科A（000002.SZ）季軍338億元。保利地產（600048.SH）持續多年20%穩步增加，在2018年凈利潤達到189億元。融創中國雖排名第五，但年度凈利潤也達166億元。

各企業增速都在20%以上，中國恒大（3333.HK）增加53%，融創中國（1918.HK）增加51%，排在最前列。

從平均時候看，房地產商拿地后的第二年開工建房，第三年形當作發賣回條目，起頭進獻利潤。2018年的高增加，可能在三四年前就已播下種子。有息資產欠債率越高，申明房企對外融資越高，擴張能力也越強。這一點，在五大房企的各項指標中得以表現。如，營收與凈利潤增速最快的恒大、融創，同時是有息欠債率增加最快的企業，而增速相對掉隊的萬科，則連結著最低的有息欠債率。

2015—2018年的有息資產欠債率跨越30%的中國恒大和融創中國，2018年較2015年凈利潤增加別離是3.56倍和5.03倍。

形當作光鮮對照的是恒大與萬科。萬科在2015年時曾為房地產老邁，年度凈利潤181億元，比中國恒大昔時的105億元超出跨越79%，是融創中國的5.49倍（融創中國那時只有33億元）。

可是萬科數年來有息資產欠債率一向在20%擺布，經營杠桿低于中國恒大和融創中國，3年后即2018年凈利潤被中國恒大反超。

中國恒大2016年末的告貸余額5351億元，是昔時凈資產的12倍，那時，碧桂園、萬科和保利地產都在2倍以下，融創中國也只有4.5倍。

如斯高的告貸，此中原因之一就是2016年中國恒大加碼了拿地及扶植速度。昔時地盤儲蓄總建筑面積增幅約47%、增加了7328萬平方米。萬科昔時地盤儲蓄建筑面積新增只有1892萬平方米，僅為恒大昔時拿地面積的26%。

2016年末，恒大在建工程面積8037萬平方米，是萬科的兩倍有余（萬科3622萬平方米）。

2018年，恒大全年發賣金額比2015年增添27倍，每平方米發賣單價增添33%。成果就是凈利潤隊列重排，中國恒大凈利潤在2018年超越萬科，當作為行業第一。

償債岑嶺到來，部門房企賣賣賣、債務違約、破產倒閉

房企大佬們也靠著金融杠桿的撬動，實現高速增加。然而，整個地產行業揭示的則是另一番氣象，償債岑嶺期到來，不少房企不勝重負，甚至被高欠債直接壓垮。

按照恒大研究院的陳述，2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期，2018年有2.9萬億元債務兌付，2019年有6.1萬億元債務兌付，2020年有5.9萬億元債務兌付，2021年有3.4萬億元債務兌付。

在融資收緊及大規模債務兌付的布景下，《中國經濟周刊》記者梳剃頭現，一些房企在賣項目賣資產還債，一些房企債務違約，一些房企已因資金鏈斷裂而倒閉。

閩系房企泰禾集團，作為地產界的一匹黑馬，以激進拿地而常見諸新聞報道。不外，自客歲下半年以來，泰禾集團起頭“賣賣賣”。

客歲12月，泰禾集團將旗下3個子公司的項目股權讓渡給福州運當作興通實業有限公司，讓渡對價6.35億元。本年3月，泰禾集團又標的目的宿世貿地產讓渡了南昌茵夢湖項目4家標的公司各51%股權、蔣村項目51%股權、漳州項目40%股權。

對于頻仍賣項目是不是要還債？泰禾集團回應稱，屬于正常合作，“公司已足額籌辦了專項資金用于‘16泰禾01’的還本付息，不存在兌付風險。”

按照泰禾集團各年報統計有息債務總額（短期告貸+應付短期融資條目+拆入資金+一年內到期的非流動欠債+持久告貸+應付債券）， 2015年～2018年別離是446億元、753億元、1355億元和1375億元。

像泰禾集團一樣賣資產的，還有欠債率更高的泛海控股。

本年1月，泛海控股標的目的融創出售了該公司擁有的海說神聊京項目和上海董家渡項目，合計125億元。對此買賣，泛海控股稱，若本次買賣順遂實施，公司的資產欠債布局將獲得本色性改善，公司的欠債規模將有所下降，且可獲得大額現金回流，有用地緩解公司的現金流壓力。

泛海控股有息債務總額2015年～2018年別離是693億元、1021億元、1132億元和1244億元，2016年增加47.18%，在2017年和2018年連結平穩。

可以或許變賣資產自救的企業還不是最慘的。4月底，廣東老牌房企頤和地產被曝出對“信業卓異3號專項投資私募基金”項目呈現兌付風險，該基金涉及金額4.92億元，刻日18個月，本家兒要用于頤和大院等項目扶植。

客歲下半年以來，銀億股份、粵泰股份、中弘股份、華業本錢等房企也呈現了債務違約環境。

客歲12月24日，銀億股份通知布告，因短期內資金周轉堅苦，其刊行的一期公司債未能如期償付應付回售條目本金2.99億元。

客歲12月18日，中弘股份通知布告稱，公司及部屬控股子公司累計過期債務本息合計金額為114.64億元，全數為各類告貸。

該公司的債務危機也是導致該公司被終止上市的一大原因。2018年11月8日，深交所通知布告稱，2018年以來，中弘股份陸續披露業績大額吃虧、多項債務過期、本家兒要項目停工等重大風險事項。2018年9月13日至10月18日，公司股票持續20個買賣日每日收盤價均低于1元，合適相關終止上市景象。

因債務違約，中弘股份當作了A股上市房企被退市的第一只股，華業本錢也處于退市邊緣。

本年4月27日，大華管帳師事務所（特別通俗合股）對華業本錢2018年財報出具了無法暗示定見審計陳述。這份陳述給出的原因之一是華業本錢因資金欠缺、無法了償到期債務，涉及浩繁訴訟，且因為訴官司項導致公司及子公司多個銀行賬戶被凍結，所持多個子公司股權、多處房產被凍結，持續經營能力存在重大不確定性。

4月30日，華業本錢被實施退市風險警示，股票簡稱由“華業本錢”變動為“*ST華業”。

債務風險徹底爆發的房企，則直接破產倒閉。據媒體統計，在2018年前10個月，安徽、重慶、江蘇、廣東等多地均有房企因資金鏈斷裂而破產。

本年3月，安徽的中恒控股以無法了債到期債務，且較著缺乏了債能力為由標的目的蚌埠市中級人平易近法院申請進行破產清理。

4月初，創立于1994年、持續多年排名重慶平易近企前五十強的銀星智業申請破產重整。

本年房地產融資會放松嗎？監管層已多次亮相，房地產金融政策總的方針不會有改變。

中國社科院國度金融與成長嘗試室房地產金融研究中間本家兒任蔡真認為，在中心去杠桿和增強金融風險提防化解的大布景下，按照今朝部門房地產企業流動性吃緊、起頭降價促銷加速資金回籠以降低資金鏈壓力的環境來看，國度可能會針對房地產企業融資有選擇地略有放松，但房地產企業融資收緊的場合排場不會有底子的改變。

銀保監罰單指標的目的小我違規貸條目

2月25日，在國務院新聞辦公室進行的果斷打好提防金融風險攻堅戰新聞發布會上，銀保監會副本家兒席王兆星談及房地產金融風險時暗示，要對房地產開辟貸條目、小我按揭貸條目繼續實施謹慎貸條目尺度，出格是要嚴酷節制帶有投契性的開辟和小我貸條目，防止房地產金融風險呈現大問題。

這意味著，投契性小我住房貸條目，也可以說是炒房資金，是房地產金融風險的另一重點。

截至2018年末，小我住房貸條目余額25.75萬億元，同比增加17.8%。這是正規路子的小我住房貸條目規模。此外，經由過程各類隱形甚至不法路子流入房地產的小我貸條目更躲藏著難以估量的風險。

一個數據間接警示了風險。本年一季度數據顯示，各級銀保監機構共披露1021張罰單，合計罰沒金額近2.5億元，此中跨越四當作涉及信貸營業，尤其是信貸資金違規流入本錢市場和房地產市場。

近年來，一些房企、地產中介機構推出的“首付貸”“首付分期”曾流行一時，打點多張信用卡買房也不足為奇。CF40高級研究員張斌標的目的《中國經濟周刊》記者介紹說，2013—2018年我國居平易近消費貸條目（本家兒要內容是住房典質貸條目）平均增速23.8%，而同期的廣義信貸平均增速僅為15%，企業信貸增速則下滑至10%以下。

信貸資金變相流入樓市也有新渠道。一位金融學傳授對《中國經濟周刊》記者舉例說：“以普惠型小微貸條目為例，固然國度政策是鼎力撐持小微企業，對它們的貸條目利率僅4%擺布，但這也輕易形當作套利空間。若是有投資者在外埠注冊當作立小微企業或者自己就是小微企業本家兒，把這些貸到的資金轉手買入一些房地產信任基金，城市凈賺4個點以上。這種操作并不是不成能的。”

《中國經濟周刊》記者統計，銀保監會2018年所開具的14張行政懲罰單中，有招商銀行、興業銀行、平易近生銀行、浙商銀行、交通銀行、中信銀行等6家銀行因違規標的目的房企融資而受處處罰。

各地銀保監局的罰單也不少。

本年4月30日，遼寧銀保監局對建行沈陽大東支行、交行遼寧省分行、安然銀行沈陽分行、盛京銀行、沈陽農商行等5家分支行開出22張罰單。此中，建行沈陽大東支行是因小我住房貸條目存在子虛銀行流水，交行遼寧省分行、安然銀行沈陽分行是因違反劃定發放小我住房貸條目，盛京銀行則違規發放“假按揭”貸條目。

此外，上海、重慶、河海說神聊、青島等監管部分也有涉房貸條目懲罰案例。本年3月8日，青島銀保監局懲罰安然銀行青島分行，也是因其信貸資金違規流入本錢市場和房地產市場。

房地產金融風險整體可控

本年全國兩會時代，中國人平易近銀行副行長潘功勝給出了一個判定：我國的房地產信貸質量總體杰出，房地產金融風險是可控的。

“我跟大師報幾個數，銀行業金融機構的房地產貸條目的不良率不到1%，整體銀行業的不良貸條目率是1.85%，此中小我房地產貸條目的不良率只有0.3%。平均首付比在33%以上，客歲新發放貸條目的平均首付比在37%，在國際上這也長短常謹慎的住房信貸政策。”

那么，面臨潛在的房地產金融風險，若何加以提防？一位不肯簽字的房地產企業高管告訴《中國經濟周刊》記者：“要增強對大型房企資金利用的監管，此刻不少房企追求‘高周轉’，綁架了員工，也綁架了社會。一旦呈現資金鏈斷裂，風險將由整個社會承擔。”

一位不肯簽字的金融機構人士也曾對《中國經濟周刊》記者說：“房企和金融機構的深度融合，輕易激發行業波動和金融風險。加之兩者都是高風險行業，會發生交叉風險。這需要監管部分強化監管，在兩個行業間成立防火墻。”

央行發布的《中國金融不變陳述2018》提出了三條較為完美的政策建議：

第一是連結房地產金融政策的持續性和不變性。如繼續落實好“因城施策”的不同化住房信貸政策，增強對消費貸條目的辦理，防止消費貸條目、經營貸條目等資金調用于購房行為，按捺居平易近部分杠桿繼續過快增加。

第二是提防房地產范疇的不妥和過度融資。如對欠債率偏高以及大量購買地盤、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現象等的房地產企業進行融資限制等。

第三是出臺房地產市場健康成長長效機制。綜合運用地盤、金融、財稅、立法等手段，解除制約房地產市場不變的軌制障礙。

一項數據表白，現有辦法必然水平上遏制了房地產金融風險的舒展。據國度統計局數據， 2018年度房地產開辟資金中的自籌資金（包羅企事業單元自有資金、本錢市場融資以及非標融資）5.58萬億元，比擬2017年增添了5.08萬億元，增加9.74%，占資金來歷總額的33.64%，比擬2017年增添了1.04個百分點。2019年一季度，房地產開辟資金中的自籌資金1.17萬億元，同比增加3.02%。

另一項數據則值得警戒：本年3月住戶部分新增短期貸條目4294億元，創下汗青新高，不克不及解除有部門信貸資金違規流入房地產。

另類房地產金融大鱷：

花1400億元投資房地產的中國安然

2019年是中國安然的計謀轉型的關頭之年。在安然集團最新的自毛遂自薦中，它的兩個成長模式別離是金融+科技、金融+生態，而房產辦事生態圈則是此中主要的支柱之一。

比擬萬科、碧桂園等房企，中國安然作為一家險企，是介入房地產范疇很深的金融機構。它也是以被一些業內助士稱為長短房企身世的“地產金融集團”。

不外，3月13日，在中國安然2018年度業績申明會上，公司總司理任匯川稱，“安然當作為中國房地產市場最大的投資者之一”這種說法完滿是錯誤的。

他給出的來由是，“相對于7萬億總資產來說，房地產投資的占比僅有百分之二點多”。

若是以此測算，中國安然的房地產投資至少1400億元。這讓外界對這家企業在地產結構方面有了總量熟悉。

安然的地產投資金額半斤八兩于上市房企市值的第四位

占比很小是事實，但1400億元的絕對值很大也是事實。

1400億元是什么概念呢？《中國經濟周刊》記者梳剃頭現，東方財富Choice數據顯示，截至4月25日，在A股123家上市房企中，萬科A市值2857.94億元，招商蛇口市值1721.51億元，保利地產市值1582.04億元，華夏幸福市值937.41億元，位居前四。這意味著，若是中國安然的1400億元用來投資上市房企股權的話，這些錢可以買下除萬科、招商蛇口、保利地產之外的其他120家房企中任何一家的100%股權。

與全國31個省份的房地產開辟企業投資環境比擬，國度統計局數據顯示，在2017年，山西、內蒙古、吉林、黑龍江、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆等9個省份的房地產開辟企業投資均低于1400億元。

在那次業績申明會上，任匯川亮相稱，安然做地產投資，是純粹的財政投資者，“我們還跟良多地產合作伙伴，配合摸索和推進中國房地產時代2.0版本的新興資產設置裝備擺設，好比說長租公寓、養老攝生公寓，經由過程供給更好更優質的資產類別產物，來知足整個社會對住房的需要。”

據不完全統計，融創中國、碧桂園、旭輝控股集團、綠地控股、藍光成長等知名房企背后也有中國安然的身影。

確實，中國安然對房地產行業的營業也在快速增加。該公司2018年年報顯示，在融資類信任資產辦理方面，房地產融資929.3億元， 2017年的這一數據是470.28億元，同比增加97.6%，而根本財產融資、通俗企業貸條目別離是124.21億元、727.53億元，同比下降31.1%、24.7%。

中國安然旗下的安然銀行也與房企合作緊密親密。安然銀行行長胡躍飛曾透露他們與房企的合作，“今朝安然銀行與百強房企的合作已達到71%，二十強達到95%。”

而在2017年12月的“第四屆安然地產金融立異論壇”上，融創中國董事局本家兒席孫宏斌公開暗示，“我得感激安然銀行，安然銀行借我25億（元）增持，那個時辰6.18元增持的，賺了150億（元）”。

安然銀行2018年年報也顯示，該行對房地財產發放貸條目1760.16億元，占比8.8%，這兩項指標均跨越農牧業、采掘業、制造業、能源業、交通運輸業等其他行業。

但安然銀行2018年房地財產的不良率為1.56%，比2017年的不良率0.77%，增添了0.79個百分點。

安然不動產盈利程度超80%上市房企

中國安然也有專門的房地財產務公司。安然不動產有限公司（下稱安然不動產）就是代表之一。該公司官網顯示，安然不動產注冊本錢金達200億元，資產辦理規模超3400億元，營業范疇涉及貿易地產、開辟投資、財產成長、長租公寓、金融產物、策略及海外投資，這些營業均與房地產相關。在資金實力，該公司自有資金200億元，保險資金是千億資金辦理，第三方資金是機構、小我客戶海量資金辦理等。

據安然不動產在上海清理所發布的財報顯示，2018年公司實現營業收入18.67億元，同比削減10.93%;歸屬于母公司所有者的凈利潤34.01億元，同比增添153.24%。而在2017年，公司營收20.96億元，同比增添44.25%;歸屬于母公司所有者的凈利潤13.43億元，同比增添22.54%。

固然營收規模不大，但其盈利程度實在不低。以2018年為例，其凈利潤為34億元，東方財富Choice數據顯示，這一盈利程度可排滬深137家上市房企的前列，安然不動產凈利潤與排名第10的房企金科股份的凈利潤（38.86億元）半斤八兩，這意味著它的盈利程度已跨越80%的上市房企。

近年來，中國安然也測驗考試結構租房市場，安然好房（上海）電子商務有限公司（下稱安然好房）就是例子。這家公司當作立于2014年，但成長并不順遂，本年1月，安然好房網站遏制運營，新房租房等頻道封閉，CEO崔聿泓、副總司理肖麗兩名高管別離被奪職。

對此，資深房產不雅察人士韓宿世同曾對《中國經濟周刊》記者闡發：“安然好房在業界的影響力不高，也不怎么當作功，歸根結底它是險資，對房產中介范疇仍是不太懂。”

也有業內助士稱，耗巨資打造的安然好房之死為財大氣粗的安然集團敲響了警鐘，在房產互聯網范疇，可能并不是所有的貿易模式和貿易邏輯都能用本錢來講通。

責編：李永華

作者：孫庭陽 賈國強 李永華

來歷：《中國經濟周刊》2019年09期