房地產貨幣化是如何推高房價的？

房地產貨泉化在當當代界為遍及現象。房地產貨泉化，并沒有明白界說，可理解為以信貸擴張刺激的房地產價錢上漲。即房價上漲為貨泉現象，是一種資產泡沫現象。

房地產金融化，包羅本錢化、證券化及貨泉化三個條理。

以美國為例。

一、本錢化階段：地產典質貸條目。

大蕭條時代，為了促進房地產蘇醒，美國國會出臺了《住房貸條目銀行法》。按照這一法令，聯邦當局當作立了聯邦住房貸條目銀行。這家專門負責住房貸條目的國有銀行可以直接從財務部獲得資金，并標的目的非銀行機構供給貸條目。

接著，國會又經由過程了《國度室第法》。按照這個法令，聯邦當局當作立了聯邦住房辦理局。這個機構的本家兒要使命是，為低收入者尤其是只能承擔低首付比例的小我及家庭供給典質貸條目保險，以不變典質貸條目市場。

聯邦住房辦理局現實上是經由過程透支國度信用的體例，撐持低收入者買房，以晉升市場的采辦力。這一行動，加大了房地產市場的杠桿率，直接鞭策了低首付比、分期付條目的呈現。

二、證券化階段：典質貸條目撐持證券。

固然聯邦住房辦理局供給了典質貸條目擔保，可是貿易銀行依然恐懼風險，不肯意給低收入者供給貸條目。

1938年，聯邦當局當作立了聯邦國平易近典質貸條目協會。最起頭這是一個當局機構，本家兒要使命是采辦顛末聯邦住房辦理局擔保的典質貸條目，以刺激銀行安心給低收入者放貸，增添市場的流動性。

此舉半斤八兩于締造了一種新型的金融市場——典質貸條目買賣市場。這就開啟了房地產證券化之路。

美國房地產證券化加快在六十年月。

1968年，聯邦國平易近典質貸條目協會被私有化，當作為了一家私家公司——赫赫有名的房利美。兩年后，聯邦住房典質貸條目公司房地美當作立。

國會授權兩房（房利美、房地美）可以采辦通俗典質貸條目，即采辦未經聯邦室第辦理局擔保的典質貸條目。此舉刺激了貸條目刊行機構大規模放貸，典質貸條目撐持證券（MBS）市場規模敏捷擴大。

1968年，美國降生了第一份典質貸條目撐持證券。1970年第一季度，美國典質貸條目證券化規模為460億美元。70年月跟著投資銀行鼓起，MBS快速加快。到了1974年第三季度這一數據沖破千億，1988年第二季度破萬億。截至2008年金融危機爆發之前，機構MBS的債務規模達到了近8萬億美元。

三、貨泉化階段：大規模信貸、次級貸條目及相關衍生品。

從本錢化到證券化，是地產金融化的正常路徑。可是，到了貨泉化階段，就輕易激發房地產泡沫及債務危機。

證券化與貨泉化之間并沒有嚴酷的邊界。房地產貨泉化有比力較著的三個特征：

一是房地產信貸中呈現大規模的次級貸條目。

在美國，凡是將告貸人的信用品級劃分為“優級”、“次優級”、“次級”三類。次級典質貸條目市排場標的目的收入證實缺掉、償債能力低的客戶，其貸條目利率凡是比一般典質貸條目超出跨越2%至3%。

小布什當局期間，次級貸條目發流放漸掉控，良多低收入者垂手可得地獲得了次級貸條目。到2006年，“次級”占比達25%，“次優級”為21%、合計46%。

二是基于典質貸條目證券相關的金融衍生品膨脹。

衍生品，是典質貸條目等資產證券化的金融產物。可是，大規模的衍生品膨脹，是一種貨泉化現象。

在住房典質貸條目根本上，房地美、房利美及非機構開辟了大規模的典質撐持證券（MBS）。投資銀行又在典質撐持債券的根本上，利用高杠桿締造了大規模、高風險的金融衍生品（如CDS、CDO等）。

按照國際清理銀行的陳述，全球2004年共刊行了1570億美元的CDO（擔保債務憑證），2005年刊行2490億美元，2006年刊行4890億美元，2007年第1季度刊行規模高達2500億美元。

次貸危機前，次級典質貸條目總價值大要7萬億美元。上面是金融衍生品，此中CDS（信用違約失落期合約），全球市值高達62萬億美元，遠跨越昔時美國GDP總量的14.48萬億美元。

三是大規模的信貸撐持。

從2001年起頭，房地產價錢上漲，典質貸條目、典質撐持證券及相關衍生品的膨脹，都源自豪規模的信貸供給。

2001年“9·11”事務后，美聯儲持續13次降息，將聯邦基準利率從6%下降到1%，并持久維持這一低利率程度。低利率釋放了大量的信貸，刺激了房地產及金融市場的過度繁榮。

所以，房地產貨泉化的底子動力源自豪規模信貸擴張。

1971年布雷頓叢林系統解體后，信用貨泉的呈現為房地產貨泉化締造了前提，美國房地產貨泉化從1983年（解脫了滯脹危機）起頭。此后30多年，總體上，貨泉持續擴張，房價持續上漲，典質撐持證券及衍生品持續膨脹，最終崩盤于次貸危機。

中國金融市場不發財，很少典質撐持證券及相關衍生品，不外房地產貨泉化現象依然存在。

若何確定中國房地產是否存在貨泉化現象？

可以從貨泉增速、房地產價錢增速與其它資產增速比擬較。

2020年中國廣義貨泉已經跨越了200萬億。從2008年到2018年，廣義貨泉增添了4倍。

這十年，不僅GDP、居平易近可支配收入，還有消費品、大宗商品、工業品、股票、黃金，都跑輸了廣義貨泉增速。

錢都去哪里了？

只有深圳房價、海說神聊上廣焦點地段的房價、教育培訓辦事價錢以及大型房地產的營收和資產跑贏了廣義貨泉。我這里引用澤平宏不雅的調研數據：

2018年，深圳均價為5.4萬元/平方，漲幅為4.5倍（較2008年），跨越廣義貨泉增幅；上海為5萬元/平方，漲幅接近3倍；海說神聊京為6萬元/平方，漲幅為3.5倍；廣州為3.3萬元/平方，漲幅為3.6倍。海說神聊上廣焦點地段的房價漲幅都跨越廣義貨泉。

中國房地產是貨泉蓄水池。從2008年到2017年，國內房地產投資從2.53萬億升至11萬億，漲幅跨越4倍，累計總投資高達74萬億元。僅2017年的投資額就半斤八兩于加拿大昔時的GDP總額。這十年房地產投資規模增幅與廣義貨泉增幅半斤八兩。

棚改貨泉化是房地產貨泉化的非典型案例。

我這里引用天風宏不雅的調研數據。2015年到2017年是棚改貨泉化的岑嶺期。這三年，全國跨越1400萬套棚戶區住房革新，貨泉化安設比例從30%提高到60%，一線城市達80%，每年總投資1.5萬億擺布。

棚改貨泉化的安設資金來自哪里？

2014年央行創設了典質彌補貸條目（PSL），棚改資金本家兒要來自PSL。央行經由過程PSL標的目的政策性銀行如國開行、農刊行貸條目，國開行、農刊行再經由過程專項貸條目標的目的處所當局貸條目。僅2016年，棚改總投資達1.48萬億，此中國開行棚改專項貸條目9725億，農刊行棚改專項貸條目3000億元擺布。

最后看大型房地產商。

貿易銀行是信貸供給方，大型地產商是本家兒要需求方。在大量的信貸撐持下，大型地產商攻城略地，制造一個個地王，囤積大規模地盤，同時營收與資產暴增。

以恒大為例。2006年到2018年，恒大發賣額由17億增加到5800億，增340倍。從2006年到2016年，恒大現金余額由20億增加到3043億，增152倍；總資產由78億增加到一萬億，跨越150倍。營收、現金及總資產增速，均遠跨越廣義貨泉增速。

貨泉市場，并不是一個自由市場。當當代界，列國的貨泉供給都是由央行壟斷的。金融資產貨泉化現象極為遍及，貨泉壟斷持久扭曲金融資產價錢。當房地產貨泉化后，貨泉壟斷權對房地產價錢的節制極強。

曩昔20年，不管是美國房地產價錢暴漲暴跌，仍是中國房地產價錢居高不下，都不完滿是自由市場的“鍋”，很大水平上是房地產貨泉化的成果，即貨泉壟斷權對市場的節制。

文 | 智本社

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