大手筆降準！但這次還會拉升房地產嗎？

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1，引言

當良多國慶出游的人們還在返程過程中的時辰，10月7日午時，央行“俄然”發布通知布告稱，從2018年10月15日起，下調年夜型貿易銀行、股份制貿易銀行、城市貿易銀行、非縣域農村貿易銀行、外資銀行人平易近幣存條目籌辦金率1個百分點，同時當日到期的中期假貸便當（MLF）不再續做。

據說良多做地產相關行業的人士當全國午已經起頭“彈冠相慶”了，似乎“救命稻草”來了。在我們闡發本次降準對地產的影響之前，不妨讓我們來體味一下本次降準的機會。為什么不早不晚偏偏要在年夜假最后一天的午時發布動靜呢？

在我們放國慶年夜假時代，中國A股休市。可是“外圍”股市倒是一批愁云暗澹。在A股休市的9天中，“外圍”股市紛紛年夜跌，噴鼻港恒生指數、美國納斯達克綜合指數和韓國綜合指數等都創出半年來最年夜周跌幅。

可見，選在8號A股開市前一天的午時發布降準動靜，有著很是稠密的提振決定信念的感化，半斤八兩于打了一劑“”預防針。為什么筆者要強調這是“年夜手筆”呢？因為相對于之前年夜大都時辰0.5%級此外降準，此次1%的降準簡直算是規模比力年夜的了。

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2，存條目籌辦金率轉變的年夜趨向

存條目籌辦金是宏不雅層面主要的貨泉政策東西，并且是一種較為好用的數目東西。相關數據顯示，自2000年以來，年夜中小型存條目籌辦金率變更了49次。這此中本家兒要可以按照2011年劃斷，分為兩個年夜的趨向。

在2011年6月之前，即從2000年到2011年上半年，本家兒要以上調存準率為本家兒。到了2011年6月達到最岑嶺，那時年夜型存條目類金融機構為21.5%，而中小型存條目類金融機構存條目籌辦金率19.5%。之后，從2011年12月份起頭直到此刻，存準率又逐漸進入了下降通道。

為什么存準率會有如許較著的轉變趨向呢？

除了存準率作為貨泉政策寬松和收縮的調節東西的原因之外，存準率的轉變其實和我國外匯儲蓄的轉變有著很是緊密親密的聯系，本文后面會有具體地闡述。

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3，近年來“降準”的三個分歧階段和其各自分歧的布景本家兒線

第一階段：對沖外匯占條目

在2000年到2011年上半年這個階段，恰是我國插手WTO之后外貿飛速成長的階段，外匯儲蓄也在同期年夜幅增添。那時的中國央行行長周小川曾公開暗示，“近年來，存條目籌辦金率東西的利用本家兒要和外匯儲蓄增添或削減所發生的對沖要求有關，是以絕年夜大都環境下，存條目籌辦金率調整并不是暗示貨泉政策松緊的旌旗燈號，釋放出的資金普遍分布在國平易近經濟各個偏向，沒有典型的偏向，并不是為了加強股市的決定信念或者本家兒要流標的目的房地產行業。”

持久以來，為了維持人平易近幣匯率的相對不變，央行一方面買進外匯資產，從而在其資產欠債表上形當作外匯占條目；別的一方面，人平易近銀行又經由過程刊行央票、上調存條目籌辦金率等體例進行對沖，收受接管流動性。

2011年下半年至2012年是一個很是主要的參考年份。這一階段因為歐債危機的持續發酵，我國的出口受到較年夜影響，而外貿順差整體規模也呈現縮短。作為成果，2012年全年新增外匯占條目的規模將遠遠小于往年。那時業界的遍及預期是：將來五年，中國進入外匯占條目增量銳減期間是大要率事務。也恰是從2011年12月起頭，我國的存條目籌辦金率進入了下降通道。

這里面的本家兒要邏輯思緒是如許的：

外匯占條目的削減將會削減根本貨泉的供給，進而削減經濟中的各類貨泉類別，如M1，M2等等。為連結經濟中貨泉數目的不變，需要經由過程增添貨泉乘數來對沖，其本家兒要手段之一就是降低存條目籌辦金率。

2012年的兩次降準，其本家兒要動因就是沖銷外匯占條目削減帶來的影響。在之后長達約3年的時候內，我國的存條目籌辦金率維持在一個相對不變的程度（年夜型金融機構20%，中小金融機構16.5%）。那時有相關研究表白，20%擺布的程度接近我國關于存準率的“最優”程度。此外，在這一階段，貨泉政策也傾標的目的于利用利率等價錢手段而非存準率如許的數目手段來進行調控。

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第二階段：提振樓市

在比來8年時候里，央行共進行了12次降準。但顯然2015-2016年頭的“六次降準、六次降息”，是這一階段的飛騰。

從2015年2月初到2016年2月底，不變了約3年的存準率從頭進入下調通道，并在約1年的時候內持續六次下調，從20%降到了16.5%的程度。

這一階段的降準布景較為復雜。

起首，在這一階段，我國堆集的外匯儲蓄履歷了一個較年夜幅度的削減過程。從2014年6月底顛峰的4萬億美元級別（39932億美元）下降到今朝的3萬億美元級別（2017年1月一度跌破3萬億美元），整體下降幅度約25%。可見，這一階段應對外匯占條目削減的降準需求是遠弘遠于2012年時所面對的環境的。

其次，2015年經濟增速下滑并“破7”（四時度為6.8%）。作為一種主要的經濟提振手段，較年夜規模的降準也隨之而來。

有意思的是，筆者寄望到在這一階段，業內很是存眷降準對于包羅樓市在內的經濟的刺激感化，而較為忽略對沖外匯占條目的影響。

第三階段：加倍復雜

對于我國的外貿行業來說，2018年和2012年有相似之處：都是因為外部身分出口俄然之間就受到了較年夜的影響。但跟著2017年以來我國的外匯儲蓄根基維持在3萬億美元級別且較為不變，所以當前降準對于應對外匯占條目轉變的需求并不是那么火急。要知道在比來的一些年份，再貸條目（包羅各類便當和典質彌補貸條目）當作為了央行彌補流動性供給的本家兒要渠道。

進入2018年以來，自1月到此刻央行已經四次降準（1月那次僅針對部門“達標銀行”），而今朝的存準率已經降到了14%（年夜型金融機構）和10.5%（中小金融機構）的程度。這幾回降準“定標的目的”的意味較為明白，除了傳統的流動性注入功能之外，還出格強調“指導金融機構繼續加年夜對小微企業、平易近營企業及立異型企業撐持力度”。出格從比來兩次的降準來看，替代MLF的“還債”意味較濃。可見，用降準資金替代中期假貸便當，在必然水平上有優化流動性供給布局的感化。另據熟悉中國貨泉政策的業內助士暗示，比來幾年降準的利用固然頻率低，可是旌旗燈號意義較強。聯想到本次降準出格選在國慶年夜假竣事前發布動靜，不變預期和提振決定信念的旌旗燈號意義簡直很較著。

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4，降準和樓市周期的聯系關系性

7號央行頒布發表降準今后，網上即起頭傳播一些段子，大要內容是“不管降準是什么提法，錢城市流入房地產，最年夜的受益者也根基都是房地產”等等。甚至還有以”房地產的救命稻草來了”為題的文章呈現。筆者寄望到興奮的本家兒如果一些房地產的從業人員，出格是中介。

筆者認為這其實有必然的曲解。

連系本文前面提到的降準的三個階段，其實每一個階段所對應的樓市所處的狀況是有很年夜分歧的。為了把降準和樓市的關系說清晰，我們不妨來做一個簡要的梳理。

在2012年所處的第一階段，那時樓市處于2010年起頭的以“限購和限貸”為代表的調控所帶來的樓市下調期。那時固然各地房價現實下跌很小，但當作交量萎縮較為嚴重。此刻回過甚來看，2012年國內的樓市行情，只能說是有點堅苦，但真算不上有何等艱難。當然，2012年鄂爾多斯樓市“從單價2萬到單價3000”的走勢是一個值得警戒的個案。2012年固然在2月和5月兩次降準，但累積幅度只有1%。連系那時的環境來看，這只能算是“毛毛雨”式的微調。此后，在長達快要3年的時候里，存條目籌辦金率再無轉變。而這時代，樓市履歷了微跌后的回暖，并在2013年起頭上漲。之后又于2014年4、5月擺布起頭下跌。可見，2012年的兩次降準（若是加上2011年11月底那次就是持續的三次降準）對樓市的漲跌幾乎沒有影響。而這一階段的樓市漲跌由其他更多種類的身分所綜合決議。

在2015年所處的第二階段，顯然樓市所處的環境又有所分歧。自從全國樓市于2014年4、5月起頭普跌之后，阿誰冬天是真的很冷。和2012年分歧，這一次房價指數有了較著的下跌，并且一些城市的下跌幅度還比力年夜。這時代有房價指數下跌10%級此外城市。因為房價指數是一座城市行政區劃意義上的均值，所以落實到“熱點區域”，下跌幅度跨越30%的年夜有人在。此外，與2012年那次因為樓市調控引起的微調分歧，2014年的這一次樓市下跌在很年夜意義上是市場自覺呈現的下調，也難怪那時業內有“樓市見頂”的提法。在那時，不僅房價下跌、發賣堅苦，近似項目爛從頭至尾、開辟商跑路、甚至老板自殺如許的環境也都呈現了。

于是，在2015年2月初阿誰上一輪樓市下跌周期最艱難的時辰，央行起頭降準了。并且這一降就是持續六次。在一年擺布的時候，存準率累積下降了3.5%。而這一階段降準的結果，除了如前文所闡發的應對外匯占條目的轉變之外，對實體經濟的提振和對樓市回暖以及隨后上漲的感化都長短常較著的。

出格值得注重的是，在2015年，整個政策面臨于樓市幾乎都處于一種利好的狀況。放松限購、降低首付比例等各項行動，以及持續六次的降息，使得降準所釋放的流動性具備流標的目的房地產市場的實際前提。

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5，這一次為什么分歧

在再次不變了約2年之后，進入2018年，我國存條目籌辦金率的轉變進入了一個新的階段。然而這一次降準和樓市的關系就更為復雜。

從2012年至今，我國樓市從整體上看完整地履歷了兩輪“跌——漲”的轉變周期。嚴酷地說，當前正處于第三個周期的早期階段。感樂趣的讀者可以翻看筆者之前寫的一些判定樓市趨向轉變的文章，此處不再贅述。

簡單地說，當前國內樓市總體仍屬“高位運行”，今朝還處在起頭回調的初期。當然，因為我國城市間樓市的分化及差別性，一些在2016年上漲過快的城市，在2017年就已經起頭回調了。而別的一些前期漲得晚的城市天然回調也起頭得更晚一些。

在今朝樓市的這個整體“點位”，出格是在不少城市的樓市庫存還偏低的環境下，政策面沒有任何需要刺激樓市上漲的來由。事實上，當前對于樓市而言的政策情況，和2015年降準時樓市所處的政策情況可謂有著天地之別。

這兩年有100多個城市，累計加碼了600多次房地產調控。僅在2018年的前8個月，就加碼跨越300次。今朝樓市的調控力度沒有任何要放松的跡象。是以，把本次降準看作刺激樓市的“救市”手段，在邏輯上是站不住腳的。

固然本次降準1%的力度很年夜，可是本次降準所釋放的現實流動性并非傳說中的“破萬億”。降準所釋放的部門資金用于了償10月15日到期的約4500億元中期假貸便當（MLF），這部門MLF當日不再續做。可見，這和上一次的降準有近似的處所，一部門增量資金都是用于“還債”的，屬于前文所闡發的“調布局”的一種行動。除去此部門，降準還可再釋放增量資金約7500億元。按照對央行解讀的理解，此次新增的7500億也本家兒要用于對“小微創”以及平易近企的融資撐持。

當然，仍是有人擔憂這些錢最終仍是會或多或少地流進房地產行業，從而導致房價繼續上漲。可是和2015年完全分歧的是，當前社會資金流標的目的樓市的通道已經年夜年夜削減，而各地600多次調控政策對樓市所起到的“封堵流動性”的結果很是顯著。就更不要說跟著樓市天然地“高位回調”，一些處所的良多投契性購房需求已經逐漸削減甚至消逝了。

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6，接下來還會繼續降準嗎？

從近十來年的汗青程度看，今朝我國的存條目籌辦金率已經處在一個比力低的程度了。我們可以對比2007年1月那次“加準”之前的程度，那時年夜型金融機構和中小金融機構的存條目籌辦金率都是9%。可見，固然當前年夜型金融機構的存準率程度比2007年頭的程度還高一些，可是中小金融機構的存準率程度與那時比擬已經很是接近了。作為參照，那時中國的外匯儲蓄方才沖破1萬億美元年夜關不久，達到1.1萬億美元擺布的程度。所以從這個對比來看，當前的存準率程度現實上已經稍顯“偏低”了。

可以估計，固然本年或來歲存準率仍有進一步下探的可能，但其年夜幅下降的空間現實上已經不年夜了。并且存準率越低，貨泉政策在供給流動性中所處地位就越被動（不克不及幾下就把牌打光了）。維持一個相對較高程度的存準率才利于把握宏不雅調控的本家兒動權。

當然，還有一種可能性，就是將來當人平易近幣起頭加息的時辰，降準可能當作為一種用于對沖的政策東西。屆時，“加息+降準”將會當作為一種很有意思的貨泉政策搭配東西。