為什么說中國房子還“不夠住”？

“安得廣廈萬萬間，年夜庇全國寒士俱歡顏，風雨不動安如山”，這是唐代“詩圣”杜甫《茅舍為金風抽豐所破歌》的名句，一向為公共所熟知。

這首詩作于唐肅宗上元二年（761年）秋八月，時處安史之亂，面臨著“床頭屋漏無干處”、“長夜沾濕何由徹”的磨難，杜甫沒有哀嘆于本身的遭遇，而是以其博年夜胸襟和高尚抱負，推己及人，但愿“全國寒士”都能免受其苦，住上“年夜房子”。

即便不在那樣的亂宿世，此后一千余年事月中，杜甫的抱負一向沒有實現。

不外站在今天，我們終于可以說，杜甫昔時的抱負，在“量”的層面第一次被根基實現了。

國度統計局的數據顯示，2016年末，全國居平易近人均住房建筑面積已達40.8平方米，此中，城市人均室第建筑面積為36.6平方米。比擬之下，1978年我國城市人均室第建筑面積僅6.7平方米。40年內，這個數字增加了近4.5倍。

當然，人們棲身情況方面的前進當然龐大，但若是將數據細細拆解闡發，又會發現我們比擬歐美發財國度，還年夜有潛力可挖。

那么，中國的房子到底是“過剩”仍是“不敷用”？房地產行業將來該若何成長，進一步提高人平易近的棲身程度？

40年，住房面積×5.46

新中國成立以來，中國房地產共履歷了四個時代：福利分房時代、商品房時代，以及兩者之間的過渡轉軌時代，再加上比來幾年熱議的租購并舉時代。

我國房地產的四個時代

時候段

特征

福利分房時代

1949-1978年

實施公有住房什物分派軌制，以福利形式分派室第。

轉軌期間

1978-1998年

第一個階段（1978年—1986年）“三三制”開啟房改摸索試點，掉敗之后轉標的目的房錢軌制鼎新的研究和設計；

第二個階段（1987年—1997年）“兩次避免和四份文件”，房改取得較猛進展。

商品房時代

1998-2016年

遏制住房什物分派，標的目的著市場化的偏向邁進。

租購并舉時代

2016年12月至今

要求加速住房租賃市場立法，成立購租并舉的住房軌制。

鼎新開放前的福利分房軌制，固然知足了部門城市無房市平易近的住房需求，可是因為住房投資嚴重不足，全國本家兒要城市的住房依然十分欠缺。據國度統計局數據，1978年我國城市人均室第建筑面積僅6.7平方米。顯然，現在被良多人“紀念”的福利分房時代，并不是想象中那么夸姣。

值得注重的是，上面這個數字，仍是指建筑面積。

【注：建筑面積，包羅衡宇的利用面積（或稱適用面積、可用面積）、墻體和柱體的占地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。】

前不久，住建部住房政策專家委員會副本家兒任顧云昌在接管記者采訪時談到：

上宿世紀70年月末，最年夜的平易近生問題之一就是住房問題。解放初期，有個不完全統計，人均棲身面積是4.5平方米，到1978年降到3.6平方米（適用面積）。1978年，鄧小平提出解決住房問題的路子能不克不及寬一點的設法，力爭到1985年，城市人均棲身面積要達到5平方米（半斤八兩于10平方米的建筑面積）。

那么，到此刻，轉變有多年夜？

以上海為例。

1980年10月3日的《解放日報》頭版上，頒發了一篇名為《上海的十個第一和五個倒數第一申明了什么》的文章，文中說到：

五個倒數第一就有一個上海的人均棲身面積——上宿世紀80年月初，上海市區按生齒平均計較，人均棲身面積僅4.3平方米，包羅了那時的棚戶、簡屋、閣樓在內，4平方米以下的缺房戶有90多萬戶，占全市戶數50%擺布，缺房戶比重之年夜，為全國年夜城市之‘最’！

而到了2017年，上海人均棲身面積已經達到了36.7平方米。

（圖為上海40年巨變圖源：上海社區發布）

鼎新開放以來，1998年房改影響尤為深遠。

1998年中心當局提出要打消住房什物福利分派，實施貨泉化分派，之后顛末一年多時候的轉型籌辦，真正由小我入市買商品房、新舊公房的時辰是2000年。昔時上海出臺了優惠政策，經由過程降低買賣契稅、給采辦商品房的非滬籍居平易近入上海藍印戶口等體例，來鼓動勉勵大師買房。可是起頭時買房的人并不多。因為持久以來，城市居平易近的住房都是由當局或單元分派的，大師既沒有買房的設法，更沒有買房的實踐，理念、習慣一時扭轉不外來，加倍想不到房價會上漲得如斯之快。

與居平易近扭轉購房理念的漫長過程相近似，我國房地產市場化鼎新的道路，事實上也是履歷了十幾年的試驗才正式推出（如下表所示）。

時候

事務

1980年

鄧小平再次頒發關于住房問題的講話：“城鎮居平易近小我可以采辦衡宇，也可以本身蓋。不單新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付條目，也可以分期付條目。”

1981年

國度扶植公房出售試點推廣。

1982年

原國度建委和原國度城市扶植總局決議在鄭州、常州、四安然平靜沙市四個城市開展“三三試點”，將公房補助出售，當局、單元、小我各承擔房價的1/3。

1983年

當作立了中國城市室第問題研究會，鉆研形當作共識：室第是商品，慢慢奉行室第商品化。

1984年

國度選心猿意馬煙臺、蚌埠、唐山、四平四個城市，開展“提租補助”的室第商品化試點。

首屆國務院房改辦當作立，設在扶植部，負責帶領和協調全國的房改工作。

1987年

深圳市在深圳禮堂公開拍賣了一幅8588平方米地塊50年的利用權，這是中河山地拍賣 “第一槌”。

1991年

上海推出實施分步提租補助和出售公房的方案，激發熱議。

1993年

第三次房改會議，出售公房當作為重點。

1997年

新一屆全國住房軌制鼎新帶領小組正式當作立，歷時半年擺布的會商、草擬，形當作了國務院23號文件（即1998年的房改方案），頒布發表全國規模內城市住房遏制什物分派，實施貨泉化分派。

由此可見，1998年房改之前，室第商品化試點已經慢慢睜開。事實上，黨的十一屆三中全會之后，室第扶植就起頭闡揚出國度、處所、單元和小我的積極性。

好比，上海的人均棲身面積從1978年的4.3平方米，上升到90年月的12平方米。上個宿世紀90年月以來，上海先后開展了兩輪年夜規模舊區革新。此中，第一輪從1992年到2000年，本家兒要聚焦“365”危棚簡屋革新，經由過程年夜動遷、年夜拆建的體例，共革新各類舊住房約1200萬平方米，群眾棲身前提獲得了很年夜改善。

但總體而言，房改之前，我國房地產成長速度總體仍是較慢的：

一是室第投資端賴當局和單元，規模十分有限；

二是分派上缺乏同一尺度；

三是小我沒什么積極性（要么房子的產權不屬于本身，要么價錢上漲幅度很低，事實上，從1997、1998年進行房改，到2003年，平均每年的房價大要增加不跨越3.5%，很是低，而這幾年同期的居平易近收入增加是9.5%）。

而顛末98年房改，以上三方面的問題獲得解決，我國房地產成長速度變得進步神速，一向到此刻還不克不及輕言到頂。同時發生的，是人們棲身前提的敏捷晉升。我國城鎮人均住房面積，由1978年的6.7平方米，上升至2016年末的36.6平方米，增加了4.46倍。

為什么仍然“不敷住”？

鼎新開放以來，出格是98年房改以來，我國房地產市場蓬勃成長，使得人們的棲身情況獲得顯著改善——不僅棲身面積增添了，其他方面的宜居性也年夜幅晉升，好比以前良多住房的衛生間甚至廚房都是公用的，新建的房子幾乎都有自力的衛生間和廚房；以前的房子幾乎都靠爬樓梯，新建的房子多安裝了電梯……

然而，棲身前提改善的同時也帶來了副產物——房價的快速上漲以及高房價（本家兒要集中在一二線城市），受到公共輿論的重點存眷。

比來，一張圖在網上廣為傳播，圖片顯示，中國的股票市值為6萬億美元，跟日底細當；而房產市值卻高達65萬億美元，跨越美國、歐盟、日本的總和。股票市值一算便知，但房產市值的爭議卻極年夜。因為統計口徑分歧，數據相差一個承平洋。好比鏈家董事長左暉就在伴侶圈褒貶稱：中國城市室第的總市值年夜約為200萬億人平易近幣（約30萬億美元）；而其他有不少專家則認為，65萬億美元都少估算了，至少有100萬億美元！

（圖為網上傳播的股票市值和房產市值對比）

近似的問題，在房地產范疇還有良多。好比我國的住房擁有率。

有媒體報道稱，當前中國住房擁有率已經達到90.8%擺布。而細心看的話，這個數據是將泛博農人以及農村也計較在內了；關于城市的住房擁有率，《中國棲身小康指數》顯示的數據是，8當作擺布的城市生齒擁有本身的住房……還有各類機構的陳述，數據收支半斤八兩年夜。

1978年，我國城鎮居平易近的人均室第面積只有6.7平方米，但哪怕100%擁有，也不克不及申明程度高。而即便成長到今天，我國住房已經辭別周全欠缺的時代，依然還有很年夜的改善空間。

若是直接以國度統計局發布的城鎮人均室第建筑面積（2016年人均36.6平方米）乘以城鎮常住生齒，將得出昔時中國城鎮室第建筑面積高達290.2億平方米（這個數字到2017年末大要達到298億平方米），粗略估量城鎮住房存量套戶比高達1.16。無論是室第數目，仍是人均棲身面積，似乎都已經跟發財國度的程度很接近了。

【注：套戶比，即當作套室第套數/常住家庭戶數，是權衡室第存量豐裕水平的國際通用指標，平衡線為1.1，凡是數字越高申明住房越豐裕，政策上宜放緩房產開辟速度。】

列國人均住房面積（包羅農村）

國度

人均棲身面積（平方米）

中國（內地）

40.8

美國

65.03

英國

49.4

德國

44.6

法國

40.0

日本

38.8

韓國

33.2

中國噴鼻港

15.0

（來歷：國度統計局）

然而，這與人們的實際感觸感染存在龐大的差距。數據有時確實具有利誘性，因為各自的理解分歧，使得統計口徑紛歧樣，最后得出的數據也就存在龐大差別。

同樣是國度統計局的數據，1987年到2016年末，我國合計發賣商品房建筑面積1441849.5萬平方米，合計發賣室第（商品房）1277704.39萬平方米。

時代，我國新增城市生齒為52937.7萬人（數據來自國度統計局），若是將這段時候內發賣出去的商品房都平攤到新增城市生齒身上，那么人均建筑面積是27.24平方米；若是縮小到室第的范圍，則是24.14平方米。

顯然，這跟前面所說的36.6平方米，有點距離。

更況且，以上只是計較了時代的新增生齒（顯然新增發賣室第的采辦者并非全數來改過增生齒）。若是計較得更為具體，那么人均商品住房面積還要削減。這種與“人均住房面積”的反差是怎么回事呢？

這是因為除了商品房，還建有年夜量的房改房、保障房、安居房、公房、軍產房，甚至城市里面還有年夜量的小產權房等。

先來說說“小產權房”。數據顯示，截至2017年末，我國城鎮中的違法小產權房有73億平米，占住房總量的24％。例如，海說神聊京的小產權房數目占比跨越20％；環境更嚴重的深圳更是多達650萬套，2.6億平方米，占深圳住房總量的50％！

若是將違建小產權房扣除，我國的現實正當住房建筑面積只有225億平方米，人均建筑面積為27.66平方米！

這個數字，看起來似乎也還不錯。可是，不要忘了，美國、英國、法國、日本……甚至中國噴鼻港的住房面積，指的是套內面積（適用面積）。

除去公攤面積之后，中國內地的室第商品房得房率大要是70%，人均27.66平方米×70%=19.36平方米，這個程度，只有日本和法國的一半，美國的三分之一，跟噴鼻港地域近似。而在我們的印象中，噴鼻港居平易近多擠在很狹小的空間里。

若是再將空置率的問題考慮進去的話，人們現實棲身的面積還會進一步縮小。各界遍及認同的不雅點是，我國的住房空置率為20％擺布。而按照國度電網用電量的測算，2017年年夜中城市住房空置率為11.9%，小城市為13.9%。

分歧機構測算的我國住房空置率環境

機構

空置率

國度電網

11.9%

騰訊網

22.0%

西南財年夜

22.4%

若是我們取國度電網數據中值12.9%計較，內地的空置房也有38.44億平方米。如斯一來，內地城鎮居平易近的人均住房面積幾乎跟中國噴鼻港連結一致！

當然，任何國度的衡宇城市有空置，只是空置率凹凸分歧罷了。在中小城市買房，卻在年夜城市工作的人年夜有人在，那他在中小城市的住房年夜部門時候就是空置的。對整體闡發來說這并非我們存眷的重點，那是若何盤活存量的問題。

然而，經由過程上面的闡發我們可以看到，只是刨除違建的小產權房和去失落公攤面積的水分，就會清楚地發現，內地城鎮居平易近人均住房面積跟發財國度還有較年夜差距。

當然，人均棲身面積小，似乎也并不等于棲身前提差。噴鼻港特區的人均棲身面積這么小，但其人均壽命全球第一！況且，只要不剔除違建房、公房、房改房等，我國城市人均住房面積還算可不雅。

那么，問題來了——年夜部門存量房的品質一般。

國度統計局2015年抽樣調查顯示，存量住房中，78%為6層及以下建筑（21%為平房），這此中絕年夜部門沒有電梯。同時，15%的住房是建于1990年以前的“老樓”；16%的住房無廚房或衛生間，而美日等發財國度，該種環境接近于0。

2015年國度統計局住房居室數目調查環境

類型

一居室及二居室

三居室

四居室及以上

占比

62%

31%

（數據來歷：國度統計局）

此外，整體看，存量住房套型布局偏小，一居和二居室占比達62%，而四居室及以上占比僅7%。這意味著還有龐大的潛在改善型需求。

如前不久，上海市普陀區委副書記、區長周敏浩在直播中透露了如許的數據：從區近況來看，經調查排摸，普陀區約有55.5萬平方米不當作套衡宇。

公開資料顯示，上海市普陀區現存的、不當作套的衡宇本家兒要有兩類：新式里弄室第、新工房。二者的配合特點：一是衡宇的布局日漸老損、破舊；二是居平易近“如廁難、沐浴難、燒飯難”問題突顯，嚴重影響了居平易近的棲身糊口和幸福感。

是以，以“人均棲身面積”說我國的住房已經“夠用”，仍然為時過早。

過剩？不足？

國度統計局數據顯示，2017年，商品房發賣面積16.9億平方米，比上年增加7.7%；商品房發賣額133701億元，增加13.7%。

然而，這并不料味著商品房市場已經在我國占本家兒導地位。把所有住房都算起來，商品房的占比其實還不到40%，剩下的是曩昔50年分派汗青中供給的。這些存量房，年夜部門破、舊、小，跟新建的商品房沒法比，亟待革新、進級。

進一步提高居平易近的棲身前提，一方面要繼續新建商品住房，另一方面要革新、進級（不克不及是年夜拆年夜建）存量住房。

好比可參考前文提到的上海舊區革新的做法。前不久，深圳市規劃和河山資本委員會發布《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018—2025）》(以下簡稱《總體規劃》)的收羅定見稿，針對深圳市城中村棲身用地規定了綜合整治分區規模。

《總體規劃》中明白提出，深圳全市綜合整治分區規定對象總規模約為99平方公里，綜合整治分區用地規模為55平方公里，在2018—2025年的7年規劃刻日內，該規模內的用地不得納入拆除重建類城市更新單位打算、地盤整備打算及棚戶區革新打算。簡單地說，就是城中村不拆了，而是顛末革新、進級（好比翻新、加裝電梯等）后，出租。

明白我國住房量的近況，其意義不止于房地產行業自己。

往往，人們想當然地認為，中國的城鎮化推進敏捷，城鎮化率已經達到了很高的程度。但數據表白，截至客歲底，我國的城鎮化率才58.52%；而比來國度發改委相關人士暗示，我國戶籍生齒城鎮化率僅約43.4%。

城鎮化帶來了分工和效率的晉升，吸引農村生齒進入城市工作，讓農人當作為市平易近，促進出產力的成長，鞭策社會和文明前進。在這一方面，其實中國還有很年夜的空間。

是以，無論從近況仍是前景上來講，我國現有的房子都仍然不克不及知足需求，“過剩”的問題更多表現在布局上。如簡單強調房子過剩的問題，對國度來說，晦氣于城鎮化的推進；對小我來說也輕易錯過時代盈利。

文 | 董晴資深房地產研究專家

編纂| 黃俊峰瞭望智庫

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