年度熱門 · 自如這樣的長租公寓是怎樣抬高房租的？舉一個盒飯的例子你就懂了

自如、蛋殼公寓等房產中介是否存在囤積房子抬高房租的行為？

圖片：Joseph Gonzalez / CC0

自如、蛋殼公寓等房產中介是否存在囤積房子舉高房租的行為？

chenqin，數據帝

自如、蛋殼等長租公寓，在海說神聊京的房租上升里飾演了一個什么腳色？年夜部門不雅點認為，他們是房租上漲的禍首禍首；也有一小部門不雅點認為，房租上漲只是市場行為。本文針對這個問題進行一些簡單研究。

起首感激 @團支書供給的從 2017 年 4 月到 2018 年 8 月海說神聊京 30 萬套租房數據，讓我有機遇完當作這個研究。其次感激與 @陸銘教員進行的很是有開導的會商，完美了本文幾個關頭的闡述。當然，文責自大。

一，長租公寓提高了房租嗎？

起首，看一張海說神聊京地圖：

上圖是從 2017 年到 2018 年海說神聊京市每一個平方公里的房租上漲環境，紅色是上漲最快的處所，綠色是上漲最慢的處所。可以看到，最東邊的燕郊，海說神聊面的天通苑，西海說神聊的昌平，南方的都是房租上漲最快的處所。總體來說，越接近郊區的處所，從 2017 到 2018 年的房租上漲越快。

那么，這個房租上漲，和自如等長租公寓中介之間，存在什么關系？看第二張地圖：

上丹青出了每一個平方公里的租房供給里面，長租公寓占比的轉變。紅色暗示在這一年里面，長租公寓拿走的房源是比例是最高的。

兩張圖對比，我們發現一個幾乎重合的現象——長租公寓占比晉升最快的處所，房租上漲也最快。這不僅在圖上能看出來，統計上加倍顯著。我們用固心猿意馬效應面板模子，節制月度啞變量之后查驗了長租公寓占比和每個平方公里格點的每平方米住房月租均價的關系，獲得下表：

從上表可以看到，一個地域的租房房源中，長租公寓的占比每提高 1%，會導致該地域的平均每月每平方米房租上升 1.18 元，或者在相對意義上，上升 0.4%，兩者都獲得了很是顯著的成果。

可是，光是這個成果，還不克不及足夠申明長租公寓在房租上漲中的腳色。一個地域，原本長租公寓的單價就更高，那么長租公寓占比越多，該地域的平均房租當然也是越高的。

就像一個食堂原本就賣 5 塊錢一盒的盒飯，此刻也賣 10 塊錢一盒的高級便當，那高級便當供給占比越多，這個食堂的「平均價錢」當然就越高了，這只是一個機械的平均成果，并沒有什么出格的。我們還想要看的是——高級便當的比例越年夜，對通俗盒飯的價錢會有影響嗎？

正如良多不雅點所提到的那樣，長租公寓占比高的地域，不僅在平均意義上提高了地域的平均房租，還使得非長租公寓的平均房租也提高了！這個現象是否存在呢？

從上表看到，這個現象確實存在。一個地域的租房房源中，長租公寓的占比每提高 1%，會導致該地域的平均每月每平方米房租上升 0.21 元，或者在相對意義上，上升 0.11%。

粗略計較，一個地域的長租公寓占比從 0%晉升到接近 100%時，該地域的通俗租房每平方米均價也會晉升 11%。

這么看來，長租公寓對每個地域的房租增添，就不僅僅是機械上的平均轉變了，而是有一種溢出的影響存在。一個食堂供給的高級便當比例增添，讓通俗盒飯的單價也提高了！

二，長租公寓從哪個方面提高了通俗住房的房租？

為什么長租公寓讓通俗住房的價錢也晉升了呢？有幾種效應可能可以詮釋這個現象。

第一，是價錢跟從效應。當信息不合錯誤稱時，每個房本家兒不克不及立即知道本身的住房應該能租幾多，可是他們能不雅察到長租公寓的高價，是以認為市場上對租房的需求提高了，從而也提高了本身的房錢。就像股市里總有一批農戶拉升價錢，然后有一批敢死隊也沖了進去一樣。

第二，是供給縮小效應。每一個地域，對可出租的住房供給是有限的，長租公寓多據有一些，通俗住房就削減一些。那么，若是長租公寓面臨的消費者群體和通俗住房面臨的消費者群體是朋分的，就會通俗住房供給削減，當然會使得他的價錢上升。

繼續以食堂里的通俗盒飯和高級便當為例，若是有一批相對較窮的人只能付出的起通俗盒飯，那么通俗盒飯供給削減之后，這批貧民里面也只有相對不那么窮的人能吃得起飯了，這批人之間的競爭，一樣會讓通俗盒飯價錢上升。

我們將長租公寓的價錢和通俗住房的當作交面積納入上面的固心猿意馬效應面板回歸，獲得以下成果：

從上內外面，我們能發現幾個有趣的現象：

一，長租公寓占比對通俗住房房錢的顯著影響消逝了。

二，長租公寓均價對通俗租房均價的帶動效應，并不存在。

三，通俗住房供給面積的削減，很是顯著地帶動了通俗住房的房錢均價上升。通俗住房供給面積每下降 1%，會使得通俗住房的每平方米均價晉升 0.13 元，或者晉升 0.09%。

這個成果申明，長租公寓對通俗租房的價錢影響，是經由過程縮小其供給面積來達到的，并且我們并沒有不雅察到「價錢跟從效應」的呈現。

所以，我們更該當問的問題是，為什么長租公寓要不竭增添本身的供給量呢？

三，為什么長租公寓不竭地占有房源？

一個食堂，本來都做通俗盒飯，此刻廚師們把原本用來做通俗盒飯的食材拿來，做起了高級便當。

高級便當越來越多，通俗盒飯卻不賣了，當然會讓原本只能消費通俗盒飯的人不滿。但我們要問的是，為什么？為什么長租公寓在不竭增添本身的房源？

第一，當然是因為高級便當比力貴，比力能賺錢。長租公寓的價錢，比起通俗住房高了一年夜截。

上圖縱坐標顯示了統一個地域的長租公寓和通俗住房之間的每平方米月租差別。橫坐標則是長租公寓在一個地域的占比。

可以看到，對于一個沒有長租公寓的地域來說，將一套通俗住房轉化為長租公寓，其平均每平方米房錢，會立即晉升 80 多元！也就是說，一個 60 平米的小戶型，每個月可以多收 5000 元，太賺了。

而跟著長租公寓占比不竭晉升，增添長租公寓供給面積，削減通俗住房供給面積，兩者之間的溢價會不竭縮小的，可是最低的溢價也在 30 元擺布。

如許高的溢價，使得長租公寓有利可圖。

然而還存在第二個問題：長租公寓，到底受到市場接待嗎？

我們用租房數據的上架時候和下架時候之間的差額，作為這套住房被租出去要花的時候。對每個地域，計較長租公寓和通俗住房被租出去所需平均時候的差額，可以獲得下圖：

上圖的縱坐標是長租公寓和通俗住房租出去所需天數的差額，橫坐標一樣是長租公寓在一個地域的占比。可以發現，長租公寓，比起通俗住房，租出去所花的時候，少了 10 多天。

長租公寓固然很貴，可是他更搶手。

既能賺錢，也有買家，那么長租公寓不竭吃失落通俗住房的房源，也就在所不免。我們用一個地域的長租公寓相對通俗房的溢價和相對更搶手的水平來詮釋下一期該地域的長租公寓占比和長租公寓供給面積，可以獲得下表：

上表中，天數差額指的是長租公寓和通俗住房被租出去的時候差別。這個數字越小，申明長租公寓相對更搶手。可以看到，兩者都對下一期的長租公寓供給有著顯著影響，長租公寓相對通俗住房的價錢每上升 1%，下一期的長租公寓占比就會晉升 0.14%。

四，為什么長租公寓加倍緊俏？

那么貴的房子，卻又如斯緊俏，的確是不成理喻。為了理解海說神聊京的故事，我們把上海的數據也拿來，進行一個比力：

上圖列出了兩個城市的長租公寓和通俗住房被租失落的時候差。海說神聊京，我們之前已經提到過了，長租公寓比通俗公寓租出去的時候要相差兩個禮拜。

而上海，只有 1.4 天。

長租公寓，在海說神聊京可能是備受接待，而在上海，也就是和通俗住房差不多罷了。

我們從另一個角度去研究長租公寓和通俗住房在海說神聊京和上海兩個市場上的受接待水平，兩者的需求彈性。因為這份數據的每一個房源最后都被租出去了，價錢也是最后付出的價錢，我們可以將面積和價錢之間的關系看做是需求彈性。

從上表我們能看到，海說神聊京和上海在租房市場上，有著完全分歧的市場布局：

上海的長租公寓，需求彈性要比通俗住房小很是多——需求彈性越小，申明需求對價錢越不敏感，價錢下降良多，需求才上來一點。

海說神聊京的長租公寓和通俗住房的需求彈性，不同就小良多了，兩個彈性之差，海說神聊京大要是上海的三分之一擺布。

這兩個需求彈性之間的不同，會造當作極年夜的影響，我們用下圖來暗示：

先講沒有長租公寓的狀況。

起首，綠色的線是租房供給曲線。短期內，租房的供給無論幾多價錢都是恒心猿意馬的，都是這么多住房供給在市場上。

其次，有一條標的目的下傾斜的需求曲線（紅線），兩者交點給出了一個初始房租。

然后長租公寓來了，長租公寓將一部門通俗住房轉化為長租公寓，同時會晤臨一條從右邊出發的「長租公寓需求曲線」，用藍色的線來暗示。從之前的計較中我們已經可以看到，海說神聊京的通俗住房和長租公寓的需求彈性差不多，是以我們可以畫出下圖：

長租公寓不竭增添本身的供給，削減通俗住房的占比，將供給曲線從綠色實線移動到綠色虛線，同時縮小兩者之間的市場出清價錢。

當長租公寓和通俗住房之間的價錢和長租公寓的裝修、運營當作底細等時，長租公寓就遏制新增房源了。這個現象也可以在之前的第一張柱狀圖里看到——當一個地域的長租公寓占比在 10%以下時，他的單元面積溢價甚至可以達到 80 元每平方米，而跟著長租公寓占比上升，這個溢價也是在不竭下降的。

在這張圖里，當通俗住房和長租公寓的需求彈性近似時，通俗住房的房租和長租公寓的房租，城市因長租公寓的進入而有很是年夜的上升。

而上海的環境呢？可以看下圖：

起首是紅色的需求曲線變平了，而藍色線變陡了，這申明長租公寓每多供給一點，出清的價錢就會下降良多。而通俗公寓多供給一些，出清價錢還根基不變。

于是，綠色的供給曲線僅僅標的目的左移動了一點，就達到了平衡點——再將通俗住房轉化為長租公寓，綠色線再往左，長租公寓的溢價，就趕不上裝修和運營當作本了。

在這張圖里，當通俗住房和長租公寓的需求彈性差別很年夜，長租公寓的需求彈性很小時，通俗住房的房租和長租公寓的房租，上升得幅度相對都比力小。

@陸銘教員方才發來了他手繪的圖，將兩個平衡放在了一張圖里面，看起來更清晰一些：

這個成果和現實數據很是吻合：

1，上海的長租公寓占比在客歲一年的租房總房源中占比為 4%，而海說神聊京為 22%

2，上海的通俗住房平均房租和長租公寓平均房租客歲一年上升的幅度，都遠不如海說神聊京。你的房租漲了嗎滬漂別擔憂上海房租上漲暖和

怎么來理解這個因為需求彈性差別造當作的成果呢？我猜想是如許的：

對上海的租客來說，長租公寓能供給的工具，是比力輕易被其他通俗住房替代失落的。是以，在長租公寓的供給面積上升時，他就變得沒有競爭力了。

而長租公寓相對通俗住房來說，能供給什么呢？

我猜，可能有信息比力對稱；合同相對完美；家居裝修不消費心……

這些工具，在上海的租房市場上，早就可以用錢買到，是以長租公寓并沒有顯得特別，他的溢價和劃一價錢通俗住房比，就顯得不那么劃算。

而在海說神聊京，這些工具可能并不是那么輕易用錢買到的，你有錢，想租一個省心房子，也很難找著。

讓我們用食堂來做最后一次比方：

上海食堂供給多種價位的盒飯，廉價的盒飯難吃，貴的盒飯好吃。而一個高級便當和貴的盒飯比擬，也并不那么吸惹人。

海說神聊京食堂原本只供給廉價盒飯，但很難吃，并且有錢也買不到好的盒飯。俄然有一天，有錢人發現了用錢可以買到高級便當，于是趨附者眾。廚師也紛紛用廉價盒飯的食材做起了高級便當。

貧民就俄然發現本身沒飯吃了。

是以，我傾標的目的于將海說神聊京的房租上升，理解為一次棲身辦事的「本錢化」。將原本被壓制的對辦事的需求快速變現，也是一次有付出能力的住房者對于無付出能力的住房者的一次年夜規模擠出。

原本靠命運，靠氣力，靠時候來找一個稱心的房子，此刻用錢就可以了。

發表于 2019-02-08 23:28
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