深度 | 那些年，我們“恨”過的公攤-關于“公攤”的最全解讀

圖片來自于收集

文：劉璐

頻道：財經 | 房產 | 城市

1，引言

毫無疑問，前兩天這個周末在地產界甚至財經界，被刷屏的動靜當屬“打消公攤”。筆者其實不大白為什么一個“公攤”激發了地產界（其實本家兒如果地產類的自媒體）的集體興奮（莫非是找不到寫的了嗎？）。我們先來看看題目感觸感染一下畫風：“別了公攤、買房人笑了”、“樓市將打消‘公攤面積’，房價是跌仍是漲？”、“別指望公攤面積打消！”，等等。這導致筆者在寫這篇文章時想了半天不知道應該取個什么題目才好。

“全國苦‘公攤’久矣”，這是筆者對于“公攤”激發熱議的直不雅感觸感染。究竟結果，購房者花了錢卻沒有獲得對應的可利用面積，這事兒擱誰心里可能都不舒坦。可是既然這件事引起了這么大的存眷，拋開喧嘩，我們不妨也來當真研究一下。

關于“公攤”，簡直也還有幾個處所需要好好梳理一下。

圖片來自于收集

2，“公攤”舊事

十多年前（大約在2004年擺布），當我國越來越多城市中居平易近的住房從“多層式”室第建筑標的目的著“高層電梯”這一建筑形態改變的時辰，“公攤”就曾引起過一波爭議。顯然，相對于沒有電梯的多層建筑而言，高層電梯公寓（包羅“”小高層“）的公攤率是要高得多的（與之相對的就是更低的“得房率”）。不外好在昔時各地房價的基數都還相對較低，所以購房者也逐漸接管了高層電梯常見的20%-30%的公攤率。

時候切換到此刻，跟著各地房價已經處在一個相對十余年前高得多的程度上，人們對于““公攤”似乎也越來越難以忍受了。于是，在自2016年以來的這一輪房價上漲和樓市峻厲調控的大布景之下，公攤問題似乎又變得鋒利了起來。

有人說“公攤”是中國住房市場特有的現象和問題，對此筆者倒不太認同。

國外購房一般按“套”計價，所以相對來說不是這么正視“公攤”的問題。但“公攤”的問題放哪兒都是客不雅存在的，好比國外的高層公寓類室第建筑也有入戶大堂、電梯井等公共空間，只不外買房時按套計價也就無所謂了。此外，國外良多室第屬于低密度建筑（即各類別墅或類別墅建筑形態），其“公攤率”自己也很低，所以正視這個問題的人就更少了。

也許國內公家對“公攤”最本家兒要的不滿原因就是多花了錢。好比采辦建筑面積100平米的住房，假設公攤率為30%，那么購房者在獲得70平米現實利用面積（套內面積）的同時，卻付出了100平米面積的金額。在房價較高的當前（出格是一線城市），這多付的30平米面積的資金可能會是很大一筆錢。

由此，讓我們來數一數“公攤”的“幾宗罪”。這可能導致的一些問題包羅但不局限于下面一些：

1）加劇購房者對房價的埋怨，感覺多花了良多冤枉錢。

2）上面這一點很輕易就會牽扯到其他方面。好比精裝房維權的一個點就是業本家兒認為按建面收裝修條目不合理，要求退公攤。但這現實上仍是上面說的購房者感覺多花了良多冤枉錢的問題。

3）加劇業本家兒和物管方的沖突，好比業本家兒在公共區域亂放工具等，甚至極端環境下拒交物業費。

圖片來自于收集

3，公攤由什么決議？

嚴酷地說，公攤應該算是一個建筑概念。

公攤面積是指每套（單位）商品房依法該當分攤的公用建筑面積。公攤面積＝建筑面積－套內面積。公攤面積一般包羅樓棟大堂、電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備房、公共門廳、過道、值班保鑣室、共用墻體等。

公攤面積的認心猿意馬應該顛末專業的房產測繪部分（如測繪大隊）的面積認證。

常見的相關計較公式有：

建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積。

公攤面積＝公攤系數*套內建筑面積。

公攤系數＝總公共分攤面積/（套內建筑面積*總套數）。

套內建筑面積＝套內利用面積＋墻面子積＋陽臺面積。

公攤與室內面積的比例和該套物業所處的具體物業形態有很大的關系。簡單地說，若是電梯、公共舉措措施（公共空間）、走廊（過道）等越多，公攤系數也必然就越大。

請出格注重三點：

1）別墅物業的公攤是最低的。不僅獨棟和聯排類的公攤很低，連“疊拼”（有的項目也叫花圃洋房，但一般在5層樓高擺布）也可以做到3%擺布甚至更低。歸正樓梯等都在本身家室內，既然不需要和別人共用，那天然也不克不及算作公攤了。

2）當前新房市場最為常見的電梯公寓（如100米高度，33層擺布），公攤率一般也為30%擺布。以前一些20來層的電梯室第做得好的話可以把公攤率節制在20%擺布。但因為此刻的新建室第一般都是100米（或略低）的層高，所以公攤率在30%擺布算正常。但也有一些樓高峻于100米的超高層室第建筑（出格是有近似高層寫字樓那樣的“焦點筒”的話），那公攤率就會更高。別的請注重，貿易屬性的物業，其公攤率是遍及高于室第物業的。好比一些商辦物業改的類室第產物，其公攤率往往會大大地高于近似高度的室第物業。

3）當前的室第市場上也還有一些有意思的產物分化。一些強調豪華屬性的物業，往往凸起近似9米（甚至更大）挑高的入戶大堂、更寬廣的電梯廳（包羅更大、更多的電梯）、各類表現品質的公共空間等出格的產物屬性，這無疑也會加大公攤率。一些追求豪華和豪侈屬性的產物公攤率跨越40%也不算夸張。而一些偏剛需的小戶型室第產物（在貿易公寓類的產物也較為常見），因為設置了一些共享空間之類的公共部門，其公攤率往往也較高。

圖片來自于收集

4，“公攤”問題的素質是什么？

“公攤”問題的素質本家兒要在于一種商品房發賣單價的計價體例的分歧。利用建筑面積或者利用室內面積計價是各有優錯誤謬誤的。這個問題要連系相關的監管政策是否許可“按套內面積計價價錢上浮”分兩方面來看。

其一，若是用套內計價今后發賣單價可以上漲，那么用建筑面積或是套內計價并沒有素質的區別。

在單套衡宇總價必然的環境下，按照建筑面積仍是套內面積來計較是沒有不同的，歸正購房者支出的總價購房條目是一樣的。現實上，良多開辟企業的良多項目，其購房合同城市同時標注總價幾多錢，此中按建筑面積計較的單價是幾多錢，按套內面積計較的單價又是幾多錢。但因為套內面積比建筑面積小，在這樣的環境下，套內面積計較的單價必定是要高于按建筑面積計較的單價的，并且還貴不少（貴的部門就是公攤率）。這就是一個文字表述的分歧罷了，但本色上仍是購房者對建筑甚至小區的公攤面積買了單。但若是購房合同都這樣寫，至少會顯得更規范一點，削減可能的恍惚和爭議。

請注重，嚴酷地說，小區內部的一些公共面積（如綠化及活動場合等）是不克不及算在“公攤率”中的，因為這些面積自己也沒有計較容積率（即沒有算在整個小區的建筑面積之中）。所以筆者看到近期一些資訊推送的題目如“打消‘公攤’就沒有小區綠化”等理解是有誤的。當然，“羊毛出在羊身上”，小區內部這些公共空間即使沒有計較在“公攤率”之中，業本家兒在購房時也是花了錢的，它們已經包含在了房價里面。

顯然，從營銷上來說，按建筑面積計較的更低的單價更輕易讓購房者在心理上接管這個房價。“圖廉價”，這是人之常情，哪怕只是一種心理上的暗示，可能也比沒有強。

要說到“貓膩”，可能本家兒要就是公攤率精確與否的問題。好比傳播鼓吹的公攤率比現實的低，這會讓購房者感覺更劃算一些。可能誰都不想買個房子有一小半都是公攤，是吧？

而對于利用建筑面積或者利用套內面積計價的稅費差別，若是是針對“總價”而言的稅費，那現實上二者的計價是沒有不同的，因為在此種環境下總價都是一樣的。

但對一些涉及“面積”的費用，那仍是有不同的。常見的如“補差”。好比若是購房者當初簽和談交的心猿意馬金是按照建筑面積算，到收房時實測面積是補差就也應該按照建筑面積來計較，不然若是按照利用面積來補差就可能導致一些吃虧。還有如物管費到底是按照建筑面積征收仍是按照套內面積受取的問題。

其二，若是劃定變套內計價不克不及漲單價，那這“鍋”就只有開辟商背了。

這其實可能是很有意思的一種環境。此時，本色上是把公攤“甩鍋”給了開辟商，必然能降房價。這半斤八兩于閃開發商降價20%-30%，甚至更多，估量這是開辟商難以接管的。從今朝的信息來看，這個政策更多的仍是安身于“規范市場”，而并沒有本色意義上的經濟影響。

此時，公攤將釀成了開辟商的資產，而購房者對公攤面積的部門并沒有產權，也就不需要對這部門面積進行采辦。若是這樣，那開辟商能不克不及對其這部門資產的利用收費？好比購房者利用了電梯，甚至從走道路過，那是不是都應該給開辟商付費？甚至購房者自家的墻體等面積都仍是屬于開辟商的資產，那應不該該付費，又應該如何付費？

有的房地產項目在交房今后，開辟商依然會矜持一部門貿易和車位等，持續地獲取房錢收入，這一點大師仿佛感覺沒有什么問題。然而對整個小區甚至室第建筑內的公攤面積的利用收費，這個大師可能就很詫異了。恰是因為若是開辟商在擁有公攤面積產權的假設下極難收費，實際中開辟商都是把公攤面積和現實棲身的利用面積進行了“綁縛”發賣。此外，即使開辟商可以或許在必然手藝前提下對公攤面積收費，開辟商必定也不肯意，對于追求資金快速周轉的房企而言，這無疑是積壓資金。

總的來說，當前在衡宇發賣時，房企現實上是把公攤面積這部門“資產”也出讓給了購房者，購房者在后期利用時對公攤面積的所有權和利用權，其實本家兒如果與物管公司之間的問題，與開辟商已經脫鉤了。

圖片來自于收集

5，公攤面積的經營收益若何分派？

此刻接著前面談的問題來接著會商。

恰是因為當前絕大大都室第樓盤的業本家兒擁有“公攤”的產權，因而若是這些“公攤”可以或許發生經營性的收益，那么業本家兒也應該獲得這些收益的分派權。

可能的常見公攤面積收益舉例如下：樓宇告白、電梯告白、占用公攤面積的車位或其他用房的租賃收入、操縱小區泳池標的目的來消費的業本家兒或其他消費者收取門票或費用、操縱小區公共部門（如小區廣場）推銷各類糊口用品所收取的場地房錢等等。當然，住房專項維修基金的利錢其實也屬于全體業本家兒共有。

從今朝的實務來看，公攤面積的經營收益本家兒要仍是當作了物管公司的收入。

遵照《物權法》第72條的劃定，業本家兒對建筑物專有部門以外的共用部門，享有權力、承擔義務。這就是說，業本家兒對小區內的共用部門享有利用權和收益權。

但現實上，業本家兒是很難可以或許取得“分紅”這樣的收益的。大大都業本家兒對物管公司的經營狀況并不領會，有些物管公司會對開支等環境進行公示，但良多業本家兒可能也不會細心去看，并且即使看了也很難去細心檢驗。

若是業本家兒不僅沒有獲得來自公攤面積的任何收益，也對其不知情，那這種做法現實上是加害了業本家兒對共有部門收益的財富權。

當然，物管公司也可以說這些來自于公攤面積的收入現實上補助了物業費，從而削減了對業本家兒物業費的收取。但這種說法在單個室第小區層面其實也很難審計。

現實上，小區公共收益的去標的目的，簡直有的是被部門物管公司直接“占為己有”。小區的業本家兒委員會應該積極地介入對物管公司的審計，維護本身的合法權益。

當前當局對公攤面積用途，以及對規范小區物業辦理規章軌制、成立和完美業本家兒辦理委員會相關問題的辦理還較為缺位，而嚴酷法律就更堅苦。現實上，防止業委會和物管公司可能的合謀與和通同，那就只有靠上級本家兒管部分的監管了。

圖片來自于收集

6，真的會“打消公攤”嗎？

“打消公攤”這是禁絕確的理解。前面已經說過，近似高層室第建筑中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不成能打消的。只能說，按照“套內面積”計價，可以讓購房者對本身花錢所采辦的產物有更清楚的領會（此處指衡宇面積），避免因公攤率的說不清道不明而導致的“糊涂賬”，這現實上是對商品房市場在發賣上的進一步規范。

對開辟商來說也沒有本色性的影響，因為每一套房的總價都是一樣的。當然，若是因為按照套內面積計價導致發賣單價“俄然”上漲了20%-30%甚至更多，可能會導致購房者一時難以接管，從而給營銷帶來一些壓力。

因為按照套內面積計價可以或許進一步規范市場，這必定是件功德。可是因為商品房發賣計價體例的改變，還會有諸如房地產調控（如限價）、物管費收取、稅費等一些列的配套相關問題需要解決。當然，這本家兒如果近似“單元換算”這樣的手藝性問題，但要注重避免市場呈現猜疑、曲解或者一些“鉆空子”的行為呈現。

若是“按套內面積”計價更有利于規范市場，那么今后當作為一種強制規范或者尺度是有可能的。不外在當前樓市尚處于峻厲調控期的大布景之下，“按套內面積”計價會立馬讓房價“看起來”俄然上漲了很大一個比例。所以一個過度緩沖期是需要的，需要讓購房者習慣一下分歧的暗示體例。好比可以閃開發商在衡宇發賣合同中同時注明衡宇發賣總價、按照建筑面積計價的發賣單價以及按照套內面積計較的發賣單價。現實上今朝不少開辟商在發賣合同中也是這樣標示的。在發賣合同中明白地標示出可以驗證的公攤率，讓購房者大白購房，這自己也是市場不竭規范的需要。

當然，如前所述，“按套內面積”計價只是一種衡宇發賣價錢標示的分歧，并不是從物理上打消公攤。