深圳經濟增速下滑，房價為什么又漲了？

2019年即將曩昔，回顧這一年，深圳演繹了一曲曲“冰與火之歌”：

前有國度計謀擺設及經濟學家張五常“地球經濟中間”之冀望，后有經濟俄然“掉速”之不適及“財產空心化”之質疑；前有在中美商業戰中獨挑大梁的粵海街道辦，后有深陷輿論漩渦、當作為眾矢之的的華為。

圖：2010年-2019年前三季度深圳GDP（紅線）與全國GDP增速（藍線），來歷：智本社

近距離不雅察，深圳經濟卻有“冰火兩重天”之氣象：

一方面是經濟增速下滑勢頭過快，另一方面是房價上漲獨領風流；

一方面是國有投資高速增加，另一方面是私家投資大幅度下降；

一方面是龍華區經濟陷入低增加，房錢上漲，工場外遷，另一方面是南山繼續連結高增加，灣區板塊火熱；

一方面是豪宅與新盤惹千人搖號搶購，發賣現場火爆，價錢動輒十萬一平，另一方面是寫字樓空置率持續上升，企業倒閉、破產、退租之勢頭未減。

深圳，到底怎么了？

愛爾蘭經濟學家理查德·坎蒂隆曾經在其聞名的《貿易性質概論》中指出：“地盤擁有者決議了一個國度的生齒數目和市場價錢。”

其實，惜土如金的深圳，可從其地盤政策及房地產市場中大致可展望或感知這座城市的將來。本文以房地產視角透視深圳經濟的問題及前途。

深圳曩昔

住房，仍是制造業？

一切還得從房價說起。

2015年起頭，深圳引領了新一輪全國房價普漲。2015年深圳樓市均價疇前一年的2.39萬上升到3.34萬；2016年繼續上漲到5.34萬。

2016年末起頭調控，此后兩年多時候，深圳房價一向處于橫盤狀況，新房當作交量快速萎縮。

兩年時候，深圳房價高位翻倍，均價上漲了3萬元一平米，市場大為受驚，良多人大為不解。

最起頭，深圳房價大漲的合理詮釋是供需嚴重掉衡，即深圳可開辟的地盤供給量太少。

深圳地盤面積為1997平方公里，只有海說神聊京的12%。深圳常住生齒為1302萬，加上流動聽口應該在2000萬擺布。深圳的生齒密度大于海說神聊上廣。

2005年深圳出臺了《深圳市根基生態節制線辦理劃定》，規定了 974 平方公里不成開辟，占去了快要一半的面積。這意味著，深圳只有1023平方公里的地盤可供開辟。以此計較，深圳的現實生齒密集可能達到2萬/平方公里，這已經是宿世界上生齒密度最高的大城市之一。

在這1023平方公里中，2016年已經建當作的面積達到了923.25平方公里。換言之，從2016年起頭計較，若是不考慮舊改，深圳可以或許利用的新增地盤面積不跨越100平方公里。

在深圳已建當作的城市道積中，2014年數據顯示，工業物流用地占34%，棲身用地占24%，交通舉措措施用地占20%，貿易辦事用地占5%，公共辦事舉措措施用地占6%，其它占11%。

可以看出，深圳棲身用地只占整個城市道積的11%。與國際大都會比擬，這個數據低得驚人，倫敦、紐約、東京的棲身用地占比都跨越50%。這個數據僅比噴鼻港（8%）高一點。

不外，深圳的人地矛盾由來已久，為什么房價卻在2015年短時候內高位翻倍？

直到2017年11月，深圳發布《深圳市城市扶植與地盤操縱十三五規劃（2016-2020）》，人們才恍然大悟。

“十三五規劃”應該是2015年已經擬定，2016年起頭實施，但一向沒有對外發布。這個時候點，與深圳房價暴漲相符。

這份文件指出：

一、到2020年深圳的根基生態節制線不變，即不少于974平方公里。

二、到2020年深圳的扶植用地總規模節制在1004平方公里（1023平方公里根本上，劃出20平方公里根基農田）。

三、至2020年全市工業用地占扶植用地比重不宜低于30%，規定了270平方公里的“工業用地紅線”。

這意味著到2020年，深圳50%的地盤不成開辟，30%的用地劃撥給了工業，殘剩20%由棲身、貿易、交通、公共辦事舉措措施配合利用。

四、到2020年利用各類法子釋放253平方公里的地盤供給量。

包羅新增扶植用地在87平方公里、清退扶植用地58平方公里、城市更新用地30平方公里（拆遷重建規模 12.5 平方公里）、地盤整備用地規模50平方公里，以及 12 個圍海造田 28.2 平方公里。

這申明，深圳根基無可開辟地盤。在253平方公里的地盤中，166平方公里來自舊改、填海等。

圖：深圳可開辟地盤，來歷：智本社

以253平方公里計較，除去工業用地30%，深圳只有177平方公里的地盤可利用。

按照“十三五規劃”，綜合交通用地不低于2078萬平方米，市政舉措措施用地不低于225萬平方米，生態庇護用地不低于56萬平方米，醫療新增用地不低于68 萬平方米，教育用地不低于 250 萬平方米，體裁舉措措施不低于 82 萬平方米，而保障房用地僅有 31 萬平米。

177平方公里地盤減去以上用地規模總和，只剩下149平方公里。此中有幾多是室第扶植用地，這份規劃沒有明白指出。

圖：深圳棲身用地，來歷：智本社

不外，文件打算在“十三五”時代，全市實現新增住房有用供給65萬套；此中新建商品住房核準預售與現售30萬套，保障性住房和人才住房供給35萬套。

這里有兩個問題值得存眷：

一是不少新增地盤來自拆舊建新，真實室第數目供給不會太多。

二是深圳的醫療、教育、體裁都是短板，這些年還需要大量扶植病院、黌舍，尤其是高中、高程度大學及高質量病院。所以，醫療、教育及體裁的用地定然擠占室第用地，商品房供給依然不樂不雅。

以上只是規劃，我們看現實的數據：

從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業地盤供給中，棲身用地只有8%。

2017年前8月，海說神聊京和上海別離供給了359和322萬平方米的室第用地，廣州推出了164萬平方米，而深圳在2017年全年純室第用地零供給（只有一塊“只租不售”性質的室第土拍，面積僅2萬平方米）。

2018年深圳室第用地供給（包含人才房）僅15.8萬平方米；2019年上半年，深圳室第用地也是零供給。直到六月，深圳才推出5宗棲身用地，地盤面積共17萬平方米。這五宗地盤還只是限售三年的人才房，地盤位置在寶安西鄉、龍華平易近治、光亮區及坪山區。

與“可憐”的室第用地比擬，深圳“大手筆”推出工業用地。本年11月，深圳一次性推出30平方公里的財產用地。這是什么概念？上海面積比深圳大兩倍多，整個十三五時代新增的財產用地也不到30平方公里。

棲身用地供給極端不足，是深圳房價持續居高不下的底子原因。

我們再看需求。

與全國其他城市比擬是，深圳的特別性是它是一個移平易近城市，對全國各省的年青人都有半斤八兩的吸引力。

圖：2012年-2018年深圳常住生齒增速，來歷：智本社

從數據上看，近些年深圳新增生齒數目呈爆炸性增加，規模居全國各大城市之首。2012年深圳常住生齒為1055萬人，2013年新增8萬，2014年新增15萬，2015年新增60萬，2016年新增53萬，2017年新增55萬，2018年新增56萬。

深圳每年大規模的新增生齒，是一個日益膨脹的剛需市場。2015年、2016年城市新增生齒俄然暴增，與房價快速上漲高度一致。

深圳是海說神聊上廣深中限購水平最低的城市。這本家兒如果因為深圳的戶籍門檻是這四大城市最低的。只如果全日制本科學歷、在深圳采辦社保，便可直接入戶。深圳還推出了“秒批”政策，20個工作日以內即可完當作入戶。為了吸惹人才，深圳市當局還賜與1.5萬元補助；同時，龍崗區及寶安戔戔當局，再追加1.5萬元補助，一共三萬元。

這種開放性的戶籍政策，半斤八兩于為深圳的購房需求及資金來歷打開了龐大的口兒。

每年新增50萬生齒中，大大都都是年青人，不少是大學結業生。他們傍邊如有8000人，帶著怙恃的錢（含貸條目）前來深圳購一套房，這就是一筆瘋狂的資金。8000套房的剛需，若一套房800萬總價，一共是6400億。要知道，本年上半年深圳新房當作交量不外1.7萬套。

可見，深圳的房價，是全國的年青人背著怙恃的首付條目和本身的月供托舉著的。

圖：2008年和2018年海說神聊上廣深小學在校人數，來歷：智本社

別的，深圳年青人正處于成婚及生育的岑嶺期。從2008年到2018年，小學生在校人數，海說神聊京增加了38.3%，上海增加了35.5%，廣州增加了22.7%，深圳增加了75.5%。

2018年深圳在校小學生人數達102萬人，跨越上海和海說神聊京，僅少于廣州3萬人。深圳的中小學生及在園兒童跨越200萬，為四大城市之首。深圳快速增添的在校人數，是學位房快速上漲的本家兒要動力。

其實，自由戶籍，自由購房以及接管教育，自己是所有人的權力。全國大量青年涌入深圳，申明這座城市擁有足夠的吸引力；大量新增生齒及出生生齒，是這座城市將來的但愿。問題不在興旺的需求，而在極端欠缺的供給。

這么多人來深圳，房源如斯之少，多量年青人只能棲身在城中村。深圳全市1071萬套存量住房中，73.5%的房子在出租，此中又有62%為城中村出租屋。此刻深圳租房人群達80%，大要有1600萬人租房，此中1100萬人租住在城中村。

所以，客不雅上的地盤緊缺，以及報酬制造的龐大的供需缺口，導致了2015年深圳房價大漲以及房價居高不下。

深圳地盤稀缺不假，但為何對工業用地如斯“大手筆”，對棲身用地卻若何“鄙吝”？

為何深圳對深漂們如斯苛刻？

深圳當下

資產，仍是保增加？

深圳為什么不增添室第用地的供給量？

這確實令人費解。與大大都城市比擬，深圳的地盤財務依靠度并不高，處所稅收及財務紅利都比力可不雅，房價上漲的動力是什么？

一是金融城市的需要（做大資產）；

二是計謀擺設的壓力（連結增加）；

三是工業立市的需要（第三部門闡發）。

先來看看金融城市的需要。我曾經在《深度地產 | “房住不炒”的樓市到底怎么走？》中指出：“深圳和上海的地盤財務依靠度都不高，但為了維持金融資產及地位，這兩座城市都不太能容忍房價下跌。這是由金融的信用來歷決議的。”

房產和地盤是金融系統的支柱，是融資最主要的典質物。宿世界天量金融資產都是成立在房地產的基石之上，顛末層層加杠桿、證券化而形當作的。房地產的估值，決議了金融城市的起跑線。宿世界金融城市如紐約、倫敦、東京、噴鼻港、新加坡，都是高房價城市。

好比說，500萬在深圳買一套房，兩年后漲到1000萬，然后將其典質獲得600萬貸條目，再將這600萬投入到金融市場或實業投資。

我們凡是說，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，比拿房地產作為短期刺激經濟手段更為恐怖的是，將房地產作為持久做大金融資產的東西。如斯，這座金融城市的房價將持續維持高位。

正常環境下，樹不會漲到天上去。房地產市場具有較著的周期性，房價上漲到必然水平也會下跌。可是，若報酬干涉干與，如嚴控地盤供給、貨泉刺激，很可能導致房地產市場持久扭曲，房價持續上漲。

美國曾經就這么干過。在30年月大蕭條時代，聯邦當局出于救市目標，以透支國度信用的體例給低收入者貸條目買房。這一行動催生了低首付比、分期付條目的購房模式。

到了六十年月末，原本救市之用的聯邦國平易近典質貸條目協會搖身變為赫赫有名的房利美。陪伴著投資銀行的鼓起，房地產逐漸演化為持久做大金融資產的東西，從此走上證券化之路。

1968年，美國降生了第一份典質貸條目撐持證券（MBS）。1970年第一季度，美國典質貸條目證券化規模為460億美元。到了1974年第三季度這一數據沖破千億。

從80年月起頭，里根、克林頓總統以及美聯儲本家兒席格林斯潘盡力鞭策金融混業。從此，美國房地產及金融市場迎來了持續達20多年的史詩級大牛市。在危機爆發之前，機構MBS的規模達到了近8萬億美元，美國房價、股票市值及金融衍生品規模達到汗青峰值。

金融危機爆發后，美國聯邦財務部及美聯儲又積極救市，接管“兩房”，拯救貝爾斯登、美國國際集團等巨子。美聯儲甚至直接在市場上采辦典質證券累積達數萬億美元之巨。這些救市辦法促使美國股市逆勢上揚，美國房地產在2012年也起頭反彈。現在，美國股市及房價又處于汗青性高位。

這時，房地產又如大蕭條時淪為了短期刺激經濟的東西。

從大蕭條至今，美國試探出一套房地產金融弄法：短期保增加與持久做大金融資產瓜代輪換。當房地產用于持久做大金融資產玩崩后，又將其作為短期刺激經濟、保增加的手段再利用。如斯頻頻瓜代利用，持續近百年之久。（詳見《這個宿世界是若何被房地產綁架的？》）

究其原因：報酬操縱市場制造泡沫，然后再嫁禍給市場。

我們再回到深圳的環境。從2010年起頭，中國經濟增速進入拐點。從整體來看，深圳經濟增速下降，與全國經濟換檔下行是一致的，不外深圳經濟的波動性較著高于全國整體。

2011年中國GDP增速破10，2012年直接破8，2015年破7。本年前三個季度，經濟同比增速為6.2%；第三季度增速為6%。市場展望第四時度全國GDP大要率破6。

深圳GDP增速也是從2010年進入拐點，2010年GDP增速還有12%，2011年直接跌到10%，2014年破9。但從2014年到2017年這四年，深圳GDP增速維持在8%以上，比全國增速加倍堅挺。這是為什么？

這四年間，深圳房價翻了一翻，加上杠桿效應，深圳的金融資產放大了幾倍。深圳房地產及金融資產的倍增，為實體投資、商業融資、科技創投供給了資金便當。

可是，跟著全國經濟持續下行，中美商業戰深切，深圳這種經由過程房地產做大金融資產的弄法當即呈現副感化，經濟增速下滑較著。

2018年深圳GDP增速破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速為6.6%。今朝，深圳尚未發布第三季度的經濟數據。固然前三個季度深圳GDP增速依然高于全國平均增速6.2%，也高于廣東省平均增速6.4%，可是下滑速度太快。并且，這種下滑速度不是周期性及商業戰可以或許詮釋的。

做大金融資產素質上是債務型經濟。但經濟呈現周期性闌珊時，債務型經濟則會加快下滑。

深圳杠桿率較著高于海說神聊上廣。深圳貸條目多于存條目，住戶存條目1.381萬億，貸條目近2萬億。按照1302萬常住生齒計較，人均欠債15萬元；若是考慮到存條目身分，深圳人均凈欠債4.4萬元。

上海的環境與深圳相反，上海住戶存條目多于貸條目，上海住戶存條目2.857萬億，住戶貸條目2.22萬億。

此中，深圳住房貸條目占大頭，深圳住戶貸條目約占貸條目99.7%。上海發布了住房貸條目1.33萬億，房貸占貸條目的比重遠低于深圳，只有60%。

房貸對消費的擠出效應也很是較著。深圳人收入的30%都用于供房貸、租房。2018年深圳零售總額6168億，與廣州9256億的零售總額差距半斤八兩大。究其原因，一方面，廣州的批發市場規模龐大，提高了零售總額；另一方面，深圳的棲身支出比重太高減弱了消費能力。2015年深圳房價大漲，社會消費品零售總額增速驟降至2%。