日本智庫發出警告：1800個市面臨消失！中國人還要去搶房嗎？

說起東京地產，“泡沫破滅”“一蹶不振”是經常用到的詞匯。東京的房地產價錢指數，從1990年擺布的顛峰期間到此刻，下降了約7當作。日本經濟“掉去了20年”也被認為與房地產泡沫破滅有關。

然而，2013年以來東京房地產市場呈現較著反彈，房子再次當作為浩繁投資者競相追逐的熱點資產，東京也幾次被機構投資者列為亞太區第一、全球前三值得投資的市場。

與之對應的，就是列國買房者奔赴日本購房。比來，一篇講述中國人赴日買房的文章就激發了良多人的會商。

文中有報酬了孩子的教育買房，有報酬了地盤終身所有買房，但更多的是為了投資、房生錢而買房。后者大多購買了小型房產進行出租，或做平易近宿，沒想到，隨之而來的倒是平安變亂頻發——

有女生差點遭遇房主性侵；大阪兵庫縣一家平易近宿的行李箱中發現一顆女性頭顱；不勝目生人侵擾的本地人堵鎖眼、報警、甚至上街請愿……

2018年6月出臺的《室第宿泊事業法》(平易近宿新法)將出租、平易近宿的路子堵死，很多人只得賠錢拋售。一位海說神聊京人在東京河湖區花一百多萬人平易近幣買下一套兩居室，他打通了房間，重做了裝修。沒想到一年還不到，新律例一出臺，他就收到了辦理公司的警告，最后賠了60多萬人平易近幣才將房子出手，這還不包羅承擔的稅收和裝修當作本。

大部門赴日買房的中國人在先賺后賠的轉變下，起頭彷徨無措，不知將來日本房地產市場到底將走標的目的何處。

日本房地產的本相到底若何？日本的經驗又能給我們什么樣的開導？

東京有三層

說到東京，其實可以有三層相差很大的概念：東京都會圈、東京都和東京出格行政區。這三層東京概念差別很大，生齒密度和房價也很分歧。為避免會商中的紊亂，先厘清這三層概念。

（圖為東京市區圖源：視覺中國）

東京都會圈，又稱首都圈，以東京市區為中間，半徑80公里的區域內，東京都、神奈川縣、千葉縣、崎玉縣等一都七縣配合構成了東京都會圈。圈域面積3.69萬平方公里（半斤八兩于2.25個海說神聊京），約占日本河山面積10%；生齒總數4378萬人，占全國三分之一以上，締造了全國40%的GDP。

東京都，半斤八兩于我國的省，轄區包含東京出格行政區（位于東京都東部）、多摩地域（含西部多山地域、中部良多小城市及村子），以及伊豆諸島、小笠原群島等島嶼地域。

東京都占地2190平方公里，半斤八兩于海說神聊京市區面積的1.6倍，生齒1316萬，是日本47個都道府縣中生齒數最多的，生齒密度為日本全國的18倍。該區域GDP為95萬億日元（約合人平易近幣56849億元），人均GDP半斤八兩于日本全國的1.7倍，上海市的4倍。這里擁有全球流量最高的鐵軌系統和通勤系統，付與了東京都壯大的生齒虹吸能力。據統計，東京都日間生齒數為1558萬人，每日有約240萬人交通往返。

東京出格行政區（原東京市），位于東京都的東部，包含23個出格行政區，占地619平方公里（半斤八兩于1.4個海淀區），生齒更為濃密，共有938.5萬棲身生齒，生齒密度為15162人/平方公里。活著界規模內，這個區域的生齒密度都是很高的，僅次于中國澳門、摩納哥、曼哈頓島等處所。

在東京出格行政區的23個區中，中間6區包羅千代田區、中心區、港區、新宿區、文京區、澀谷區。這里是東京的焦點區，是東京的最富貴地段，日本的皇宮就位于千代田區。這六個區占地面積86.9平方公里，總生齒130萬人，生齒密度1.5萬人/平方公里。此中千代田區因為是皇宮地點地，生齒密度較低，只有5000人／平方公里，拉低了6區的平均密度。

位置、位置、位置

東京各區域之間差別很大，而生齒的流動是區域之間差別的集中表現。

2010—2015年，日本全國的生齒總數從1.28億削減到了1.27億，削減了0.78%。然而，同期間的東京地域的生齒倒是增添的——東京都會圈、東京都和東京出格行政區的生齒增速別離為0.72%、2.58%和4.87%。此中，位于東京中間的港區、中心區、千代田區和澀谷區的生齒增速均跨越10%。

按照東京都當局展望，這種生齒標的目的東京中間區域集聚的趨向將持久持續。港區這個占地約20平方公里的處所，2017年3月的生齒數達到25萬人，在曩昔22年間增加72.9%。

生齒的涌入，與東京城區的房價上漲彼此驗證。

2013年1月至2017年7月，東京中間6區中70平方米巨細的衡宇，單價從每平方米4.4萬人平易近幣飆升至6.2萬人平易近幣，漲幅跨越40%。

東京的區域差別，決議著東京房價要分區域來看，不克不及一概而論。

即即是在焦點的23個出格行政區內部，房價差別也很大。以70平方米巨細的衡宇的價錢為例，東京中間6區與西南6區，以及西南6區與東海說神聊11區之間，房價持久存在1000萬日元（約合人平易近幣60萬元）擺布的差距，價差半斤八兩于城區均價的五分之一。2015年到2017年，這種差距被進一步拉大，中間6區與西南6區的差距達到2000萬日元（約合人平易近幣120萬元）。

作為對比，其他大城市如名古屋市、神戶市的70平方米巨細的房子出售均價自稀有據以來，價錢穩在2000萬日元（約合人平易近幣120萬元）的程度，近年來也并沒有跟著東京房價上漲而上漲，價錢半斤八兩于東京中間區房價的30%，甚至要更低。

東京房價印證了那句關于房地產的聞名論斷：三件工作最主要，位置、位置、位置。

去中間化的掉敗

值得注重的是，固然日本當局致力于去中間化、重振其他地域經濟，可是仍然無法反對生齒標的目的東京堆積。

20宿世紀70年月，日本當局就曾提出將承平洋沿岸帶功能標的目的其他地域轉移，但這項打算只是臨時性地阻止了生齒標的目的東京流動，后來因為轉移地域難以實現就業，吸納生齒自輪回，用的是當局支出進行基建，結果并沒有持續。爾后幾十年間，日本出臺了多項去中間打算，卻都一向不慍不火，結果欠安，逐漸淡出會商的規模。

2014年一份智庫陳述指出，如不采納辦法，日本將有1800個市道臨消逝的命運。統一年，日本輔弼安倍晉三再次將區域重振提上日程，發布了稅收等一攬子優惠政策，并在2015年賜與了4萬億日元（約合人平易近幣2400億元）的地域振興財務預算。

但此舉結果依舊欠安，各級當局激烈否決，截至2016年年末，僅12家公司從頭轉移了總部地點地。在2017年的財務預算中，更是只字未提去中間化、刺激地域經濟等議題。

東京房價的組成

一般而言，房價包含地價、房地產稅費、建筑開辟當作本、開辟利潤等幾部門，東京的房價也不破例。在日本這樣的競爭市場，開辟利潤跟著當作本項加當作，是以房價跟著前三個當作本項目而波動。

1.地盤規劃

看地盤價錢，先看本地的地盤規劃。

回首汗青，東京的地盤規劃其實履歷了一個轉變的過程。日本在20宿世紀80年月履歷了房地產泡沫，此中一個主要表示是那時跟著地價的不竭上漲，地盤所有權與地盤用途不竭集中。那時，東京60%的地盤其實是歸3.2%的大戶業本家兒（即擁有2000平方米以上地盤的小我或公司）所有，這些業本家兒本家兒要為大型企業或財團。他們采辦地盤的體例本家兒要經由過程銀行貸條目，那時日本寬松的金融情況以及日本央行持久的低利率政策為他們加杠桿供給了溫潤的泥土，于是他們不計后果地融資圈地，建造寫字樓或購物中間。

1972—1990年，東京中間區辦公樓的樓面面積上升了74.3%，最終導致辦公樓供給過剩。

（圖為東京辦公樓群圖源：視覺中國）

日本房地產泡沫破滅后，地價起頭大幅下滑。購地企業屯著大量閑置的辦公用地，面對龐大還貸壓力，導致銀行系統起頭呈現大量壞賬。壓力之下，當局慢慢放松對樓市開辟的限制，調整地盤規劃政策，讓私家部分加倍積極地介入到城市規劃、扶植中去，以振興經濟，最終有了2002年《城市回復法》的出臺。

《城市回復法》讓地盤分區變得加倍輕易，也讓私家部分的介入加倍積極。在貿易用地域，衡宇用途幾乎可以隨意指心猿意馬——只要地盤所有者可以或許提出點竄方案，讓該區域2/3的所有者都贊成，那么地盤用途就能改變，這大幅提高了當局本家兒導的地盤分區的效率。

2003年，跟著放松建筑物外不雅布局劃定、許可提高容積率這兩項政策的出臺，東京地域呈現了樓層更高、樓間距更窄、容積率較著晉升的建筑。這連續串的政策直接晉升了東京的地盤供給程度。在以前沿海的工業用地域，大量的高層公寓拔地而起。

有意思的是，跟著限高政策的慢慢取締，位于千代田區的皇居地點地，也難逃被高聳入云的大廈包抄的命運。按理說皇居是日本汗青的主要象征，且日本皇室還在政治糊口中闡揚著必然的感化，皇室建筑應該受到庇護。可是，比擬之下，增添地盤供給、知足市場需求的力量似乎更為壯大。最終，與皇居地點地一街之隔的，是超高層建筑聳立，并不竭建筑、增高的丸之內貿易街。

寬松的地產開辟情況，加上日本地盤的私家永遠所有屬性，讓地盤所有者有權自由措置、出售、出借地盤，或者自由地推倒重建，而開辟商、當局均無權干與。這也使得東京衡宇建筑率極高。2016年東京14萬戶新建住房開工，而美國紐約州同年的新建室第套數僅3.4萬套。在東京市區，建筑工地幾乎到處可見——經常可見在高樓間狹小的空位上，或者摩天大樓的頂上，在施工。

2.地盤價錢

在東京分歧區域之間，室第用地價錢分化較著。2004年以來，東京都室第用地的平均單價在每平方米50萬日元（約合人平易近幣3萬元）上下微幅波動，而東京23個出格行政區的室第地價波動較大，漲幅也較大。以東京中間三區平均室第地價為例，2013年以來這三區室第地價持續上漲，千代田區室第地價4年累計漲幅為33%。

中間區的地價上漲，與生齒標的目的此堆積以及地盤供給有限有關。即即是極力增添建筑高度，從而增添有用供地面積，仍是不克不及完全知足需求，導致價錢不竭上漲。

日本全國的地盤價錢差別也很大，而且漲跌互現。漲跌區域最較著的區別在于是否在交通、商場的行走半徑內。

按照日本河山交通省發布的數據，東京焦點區室第、貿易用地在近四年累計漲幅跨越25%，年均同比漲幅跨越6%。這些區域地價的持續上漲與日本經濟變好、辦公樓空置率低、需求走強有關。

3．房地產稅

若是在東京采辦一套5000萬日元（約合人平易近幣300萬元）的房產，獲得衡宇及其所占地盤的所有權，加上中介費、不動產購買稅及印花稅等稅費，購房人需支付的金錢現實約為5229萬日元（約合人平易近幣313萬元）（如表12–2計較）。此中，購買稅占房條目的4.58%，不動產稅占1.4%，市政扶植稅占0.3%。同時，對于不動產稅和市政扶植稅，每年征收一次，每3年對稅基資產進行一次重估，對地盤、建筑物等均征稅。

非論購房者是否擁有日本國籍或者是否棲身在日本，這些稅費是都需要繳納的。固然購房者在買房后每年繳納的額度總共為重估價的1.7%，似乎并不是很高，可是若是做一個測算的話，成果就不大不異了。將這套價值5000萬日元的房產，按“3000萬日元（約合人平易近幣180萬元）建筑+地盤”的不變重估價折算70年，折現利率為日本本家兒要銀行貸條目利率（1%），則不動產加上市政扶植稅的總額折現價約為2560萬日元（約合人平易近幣153萬元），直接將這套房產的現實支付金錢提高了51.2%。

由此可見，在做地產的跨國價錢比力時，房地產稅的影響不容小覷。

表12–2東京采辦房產現實支付價條目及每年稅出入出

日本的房地產稅政策是由中心當局決議的，但對資產進行評估，以及對房地產稅的征收都是由日當地方當局來執行。凡是，處所當局拿走52%的稅收收入。房地產稅的稅基并不是業本家兒收入，而是資產重估價。跟著日本經濟下行，業本家兒掉業或因為資金嚴重而不克不及繳稅的環境時有發生。此時，業本家兒凡是將了償典質貸條目的義務排在繳納不動產稅費前面。碰到這種環境，處所當局凡是會恰當減免業本家兒承擔，或者直接從業本家兒儲蓄賬戶中扣條目。

4.建筑開辟當作本

日本新建衡宇的訂價凡是是基于購地當作本、建筑當作本、發賣利潤三項相加。2012年以明天將來本的建筑當作本一向在上升。2016年日本建筑當作本平均為19.7萬日元/平方米（約合人平易近幣1.18萬元/平方米），部門鞭策了房價上漲。建筑當作本跟衡宇類型相關。2016年，酒店、餐廳等建筑當作本平均為33.9萬日元/平方米（約合人平易近幣2萬元/平方米），同比上漲29.4%，漲幅更大。

建筑開辟當作本的上升是多方面身分造當作的，行業內勞動力缺口大、人工當作本快速上漲是東京地域建筑當作本上升的本家兒要原因；全日本規模內對酒店、2020年奧利匹克場館建筑的需求也鞭策著建筑當作本上漲。別的，原材料價錢的不竭走高，在將來可能會進一步推高建筑當作本。

東京室第市場近況

跟著東京地域，出格是市區、中間區房價近年來的持續上漲，通俗家庭收入很難跟上不竭上漲的房價，需求群體，出格是25-44歲年青人群的買房意愿不竭下降。與之響應的是租房需求的不變增加，出格是在東京城中間、公共交通便捷的處所。

按照日本總務省的測算，東京流入生齒中，有90%的春秋分布在20-29歲之間，而兒童和64歲以上的白叟則持續流出。持續涌入的處于工作春秋的年青人，為東京租房市場締造出不變的需求。

從房租供給端看，金融危機后東京地域平均每年新增14萬套的新房供給，此中約50%的新房是用于出租的。2015年，安倍當局提高了遺產稅稅率，其直接的成果是讓多量富人競相投資高層公寓用于出租。因為高層建筑單元房間所占地盤的估價稅基大幅低于低層豪宅，進而大幅降低了遺產稅的征收稅額，所以良多投資者選擇投資高層室第用于出租，以規避遺產稅。日本央行在2017年年頭的一份區域經濟成長陳述中，指出規避遺產稅、尋找更高資產收益率，加劇了日本房租市場的供給繁榮。

跟著租房需求的上升，東京的住房房錢也呈現增加的趨向，且區域間分化較著。2008年金融危機以來，東京房租先降后升，在2012年起頭反彈。不管房價是下降，仍是上升，東京中間5區（除去文京區）的房錢都表示出較強的韌性，下降得少，上升得多。相對于東京整體房租市場的平均程度，中間5區的房租持續表示出高溢價。別的，東京南部和海說神聊部中間區的房租也有較高溢價，本家兒如果受益于這些區域很是便捷的交通。

從房租絕對值來看，東京中間5區的房租今朝是每月4200-4300日元/平方米（約252-258人平易近幣/平方米）。若是租用一套70平方米的室第，月房錢約為30萬日元，折合人平易近幣約為每月1.8萬元。比擬之下，今朝海說神聊京、上海市中間的房租仍是要低良多，不到東京的一半。

與中間區形當作光鮮對比的，長短中間區供給過剩，空置率較高，房租上漲遲緩。在東京郊區，衡宇空置率高達30%-40%，并且房主每月都需繳納不少的辦理費、補葺基金及不動產稅等，這些地域的房租收益率堪憂。

到底要不要在東京買房

我們來測算一下在東京購房的投資收益率。若是在東京投資一套70平方米巨細的公寓用于出租，假設房子在中間6區，衡宇總價為7300萬日元（約合人平易近幣440萬元），每月房錢為30萬日元（約合人平易近幣1.8萬元），那么房錢收益率（年房錢收入/衡宇買價）約為5%。東京23區的收益率差不多，房價廉價的處所房錢也廉價。扣除每年房產持有人需要繳納的1.4%的不動產稅、0.3%的市政扶植稅，再扣除辦理費、補葺費等費用，也就是各類稅費附加每年2%的凈房錢，收益率約為3%。

房產投資的另一部門收益是房產升值。房產現實升值巨細則取決于將來的轉變，老齡化、生齒流動等身分都很主要，很難精確估量。為了理解這一概念，暫且假設所購價值7000萬日元的房產的年均增值率為5%，這個速度不低，高于曩昔10年的平均增速（2.6%）。持有5年內，東京地產升值的本錢所得將繳稅30%，5年后繳納15%。為了省稅，假設持有6年，稅率以15%計較。

持有6年，累積的房價上漲收益率是30%，扣除本錢所得稅之后是25.5%。值得注重的是，買房、賣房時的中介費、律師費、消費稅等也是不小的支出，約占價條目的4.5%，折算下來現實本錢利得只有16.5%，折合每年2.75%。每年繳納的不動產稅、市政扶植稅、辦理費及補葺費等以2%的比率計較，現實每年獲得的投資收益率只有0.75%。也就是說，看獲得的30%的升值率，現實到手只能拿到4%-5%，年化利率約0.75%。若是買家不是日本居平易近，在投資收入匯出國外時，還需上繳20.42%的所得稅，最終的凈收益率約0.6%。別的，匯率波動帶來的風險和收益，因為涉及匯率的展望，此處并沒有將其計較在內。

簡言之，看起來不錯的本錢增值率（5%），因為要扣除持有當作本（2%）、生意買賣當作本（1.5%）、本錢利得稅（0.75%）、收入出境稅（0.15%），最后所剩無幾（0.6%）。拉長持有時候，會將買賣費用攤銷到多年，好比從1.5%降到0.5%（半斤八兩于持有20年擺布），再假設所得不匯出日本，免失落0.15%的出境稅，則收益率增添到1.75%。

假設投資者是中國公平易近，若是投資日本房產只是用于獲取房錢收益，則每年3%的凈房錢收益率略高于我國兩年期按期存條目收益率（2.25%），低于我國國債收益率（3.5%擺布）、貨泉基金收益率（4%）和一年期理財富品收益率（5%）。進一步考慮房租的匹敵通貨膨脹的能力，房錢收益率和我國的國債收益率差不多。若是是用于保值增值目標，則需注重看到房價增值與現實到手的本錢回報相差龐大，到手回報只是增值的一小部門。考慮到東京生齒流入趨向可能在2030年擺布減緩，那時東京房價的增速也可能放慢，日本房地產的本錢收益率還會降低。

從城市化階段和成長程度的角度來看，東京房價增加幅度大要率小于中國一線城市和熱點二線城市。而若是投資離東京市區較遠、非交通樞紐地域的房產，固然價錢相對廉價，但從今朝已經呈現的較高空置率來看，想要出租、出售的堅苦很大，這些地域的凈房錢收益將大幅低于3%，本錢利得年化收益率也會響應降低。

文 |徐遠海說神聊京大學國度成長研究院傳授

編纂 |謝芳瞭望智庫

本文為瞭望智庫書摘，摘編自《城里的房子》，中信出書集團2018年12月出書，原題目為《東京地產：“泡沫”沒有告訴你的故事》，文章有刪減，不代表瞭望智庫不雅點。