房地產庫存上升！真假難辨是剛需

媒介：“2018年9月全國百城庫存數據呈現上漲，申明供給規模較年夜，而市場去化結果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增年夜，進而會加倍依靠以價換量的策略。”易居研究院智庫中間研究總監嚴躍進暗示，房地產庫存規模增添，必然水平上解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀況，同時也增添了購房者議價的空間。

三個“剛需”故事

你剛結業三年，有一份還算不變卻工資不太高的工作。

三年下來你攢了點小錢，遠不敷首付但讓你手頭足夠余裕。

你談了個女伴侶，溫柔委婉，在你眼里最可愛。

上周她帶你回家見了她家長，你精心籌辦了一番，拎著禮品上門，家務活搶著干，你自認表示還不錯。

今天你又和你女伴侶碰頭了，她伏在你的懷里，一雙眼睛望著你，說：“我爸媽感覺你挺好的，他們說，如果你有個房子，就安心我和你成婚。”

你腦里的小算盤剎時撥拉起來。如果不回家找怙恃要錢，本身必定是買不起房子的。這個姑娘還挺不錯，萬一分手了再找個差不多的也堅苦了。再說人家家長提的也是合理要求，做怙恃的，誰愿意本身女兒沒房子住呢？

稍一游移，姑娘的小手爬上了你的臉：“傻瓜，怎么不措辭了？”

在這一刻，你是不是剛需？

你新婚不久，和老公很恩愛。

你很諒解老公，婚前就提出，大師也沒工作多久，經濟上都不年夜余裕，先成婚，攢幾年錢再買房吧。

你老公感謝感動得抱著你親了又親，還本家兒動說，本身怙恃家的房子足夠年夜，成婚后就住怙恃家，有什么事也好有個照應。

你深思著，也見過公公婆婆，他們對本身仿佛也還不錯，就接管了老公的建議，住到了公婆家里。

今天是發工資的日子，你一歡快，就去買了條長裙換上，走在回家的路上都感受兩腿生風。

你剛進門，婆婆端詳了你一番，脫口而出：“嘖嘖，穿得這么花里胡哨的，花了不少錢吧？少花點心思在穿衣服裝上，穿出去還不是廉價了外面的漢子，到頭來家里煲個湯都齁咸齁咸的。”

你的好表情馬上煙消云散，但仍是憋著股氣換了身便裝下廚做了晚飯。飯桌上，婆婆當著你丈夫的面說：“前次做湯齁死小我，此次怎么一點鹽味都沒了？你們小年青就是不會過日子。”

你看了一眼丈夫，丈夫神色變得很難看，過了半天卻一句話都說不出，你也就把話咽了下去，鼓囊囊地占滿了腸胃，之后你都沒怎么動筷子。

晚上在本身的房間里，你對丈夫說：“你也看見你媽如許子了，咱們仍是早點搬出去吧。”

在這一刻，你是不是剛需？

你的老婆懷孕四個月了，天天晚上你湊到她肚子上的時辰，是你這一天最幸福的時刻。

成婚的時辰你和她籌議要不要買房，她抱著你說，只要你這小我就好。哪怕和你一路租房子住，都是值得的。

一晃幾年曩昔了，你們的工資漲了，積儲多了，可是房價漲得更快，你們還得接著租房住。

此日晚上，你又側著腦殼伏在老婆肚子上。她溫柔地撫摩著你的頭發，說：“親愛的，自從我懷孕了，我就多愁善感了起來……我仿佛看到了我們的孩子一轉眼就長年夜了。”

“嗯？”

“可是小家伙過幾年還要上幼兒園，我傳聞幼兒園位置嚴重，不在四周買房不克不及就近入園……”

你起身看著老婆柔和的臉，想到比來公司租房的小年青埋怨房租漲了一千塊，此刻你們租的房子還有四個月到期，到時辰房主怎么要價還欠好說。萬一房主要趕你們走，莫非要老婆挺著個年夜肚子找房子么……既然過幾年孩子就要上幼兒園，還不如先挑個四周有幼兒園的小區，哪怕借點錢湊齊首付買個斗室子也行，可是又要生孩子，手頭其實太緊了。

在這一刻，你是不是剛需？

“剛需”到底有多剛？

按照各路房地產公家號的說法，上述三類人都是剛需。

第一類人，你看丈母娘都發話了，不買房就不成婚，后半輩子的終身幸福啊！你如果此次不買房，分了，下次還會碰到如許的丈母娘，對象環境還沒這個好，到時辰你買不買？

第二類人，他們會說，這就是女孩子婚前不買房的下場！別說婚前催促男方買房加名字了，若是你是自力有思惟的女性，就該本身買一套房，帶著本身買的那套房談婚論嫁，腰桿都要挺直不少！這種沒買房還住在怙恃家里的漢子，一看就沒前途，保準是媽寶男。天天和媽寶男以及他阿誰就知道對你吹毛求疵的媽住在一路，這日子底子過不下去。漢子都是年夜豬蹄子，把本身的幸福依靠在房子上，可比依靠在漢子身上靠譜多了。

第三類人，成婚這么久都要生孩子了，還不買房，被實際教育了吧。此刻無論是幼兒園仍是小學，租房者的權益都是排在后面的，你的戶口底子不頂用，仍是得有一套學區房。有了學區房入學列隊你才能排到前面去，哪怕這套學區房小得可憐，都比你租的年夜房子管用。再說，此刻法令實務中不怎么保障租房者權益，房主想漲房租就漲房租，說趕人就趕人，押金都不給你退，成婚前不買房，婚后妻子挺著年夜肚子被趕落發門，你這個做丈夫的問題可就年夜了。

可是細心想想，他們真的都是“剛需”嗎？

按理說，房子最初的用處就是住，若是一小我獨身，租房就可以知足他住房的需求了。按照《讓大師都住得好》里提到的租售比，在一線城市解決住房問題，租房比買房更合算。

在這幾個案例里，非得抬杠的話，第一類人，不可就分了吧，總會找到不要房子的姑娘；第二類人，出去租房也能遠離婆婆，不長短得買個房子才能解決問題；第三類人，你們過得不幸福是因為沒有租購同權，如果租購同權落實了，庇護租戶的法令也能徹底落實的話，租房子讓孩子上學也是沒有問題的。

在這三個案例里面，苦本家兒“剛需”的是棲身之外的附加需求，好比買房和成婚掛鉤、買房和家庭話語權掛鉤、買房和后代上學掛鉤等等。歸根結底仍是租房市場不完美，租售同權不到位，丈母娘家里也沒接管租房能好好過一輩子的不雅念——當然，若是租房市場完美了，房錢怕也不會像此刻這么低了，究竟結果此刻買房的附加價值，如就近入學若是能經由過程租房實現，房錢必定要漲。

伶俐的讀者讀到這里應該發現一個問題了：與買房相關的需求是相對的，分歧的人需求還紛歧樣，純真用“剛需”歸納綜合，偷懶之余也輕易失落進陷阱。

把持需求

若是我們是個房產號，寫到這個水平也就差不多了，但很顯然我們不是。

若是拋離買房這個具體語境，零丁切磋人類的需要的話，馬克思曾經說過：“我們的需要和享受是由社會發生的；是以，我們在權衡需要和享受時是以社會為標準，而不是以知足它們的物品為標準。因為我們的需要和享受具有社會性質，所以它們是相對的。”

也就是說，不僅買房時辰的“剛需”是相對的，任何“需要”都是相對的，適合社會的環境慎密相關的。好比《中國房地產沒有泡沫？》里提到的德國，近幾十年房價增加遲緩，租房者權益可以或許獲得很好的保障，年夜量公眾租房也能渡過平生，在德國的情況下，就沒有我們語境中的這種“剛需”。

在此根本上，馬爾庫塞又提出了“真實需要”和“子虛需要”的區別。真實需要源自于小我本能的心理屬性，而子虛需要則本家兒如果由社會的外部壓制和誘導而發生，并經由過程商品、告白等體例將經濟的或意識形態的目標改變為小我的需要。

好比良多房地產年夜V在微博上鼓吹“京滬永遠漲”，你信了，感覺買個一線城市的房子是對將來的投資。盡管你也不急著成婚，但早點買套房上車省得今后上不去，用買房取代租房來知足你的棲身需要，此處你買房的需要很有可能就是 “子虛需要”。此刻一線城市房市進入了陰跌的闌珊期，不少有近似“子虛需要”的人就沒有前段時候那么焦急要買房了，而是籌算再不雅望一陣子，這就申明起頭陰跌的房價讓這些人的“子虛需要”削減了。本年深圳就“金九”不再，一、二手當作交量均呈下跌趨向，環比下跌超三當作。

鮑德里亞更是激進地指出：“需要并不是本家兒體念頭的表達，也不克不及表征本家兒體的一種本真狀況，它不外是本家兒體在利用價值系統和互換價值系統配合感化下的一種功能性還原”。詮釋一下就是，需要已經不是來自于人的本能，而是當作為本錢操控下對人的念頭的一種模擬，深受外部的引誘或壓制的影響。

按照鮑德里亞的說法，面前都是海市蜃樓，的確佛系的不可，顯然過分了。不外有一點是可以確認的——我們的需如果可以被外部力量操控甚至制造出來的。

制造需求

采辦商品房的需求就是被制造出來的，也就二十年的事兒。

在《地盤相關的一些邏輯》里，我們講過，1998年末《中華人平易近共和河山地辦理法》經由過程，點竄議案中增添了國有地盤利用權和集體所有的地盤經征用后的利用權可以依法讓渡和國度依法實施國有地盤有償利用軌制的內容，標記著地盤利用權讓渡軌制在我國正式確立，室第商品化鼎新年夜幕拉開。

統一年各貿易銀行住房貸條目總量沖破1000 億元，是1997 年的3.57 倍。很顯然，國度把加速成長室第業作為擴年夜內需、拉動經濟增加的主要手段，在經濟政策、手藝政策等方面賜與了重點攙扶。

與此同時，住房軌制鼎新深化，打消了住房什物分派，實施貨泉化分派，形當作了以經濟合用住房為本家兒體的多條理的住房供給系統，標記著由當局和單元什物分派住房的軌制已告竣事。本來人們要等著單元給分房子，在這之后就得本身掏錢去買商品房了。

室第商品化后，扶植部還要抓緊擬定與室第財產的相關的尺度及過渡性的指南，積極完美室第財產現代化的根本工作。

以上是經濟政策和軌制籌辦，一方面把分房的路子斷了，你沒有混資歷分到室第的福利，也不需要求爺爺告奶奶列隊等分房了，只要你有錢或者敢辦按揭就能買房；另一方面，房地產行業獲得了攙扶，資金不竭涌入這個行業，出臺的各項規范和尺度也讓這個行業規范化、現代化了起來。

制造需求的天然還有社會輿論。在《外國月亮怎么這么圓？》里我們提到過，那時是房改課題組組長的孟曉蘇，透露為了鞭策全平易近背貸條目買商品房，“有位房地產專家編出了一個‘中國老太太和美國老太太天堂對話’的故事，說一個中國老太太攢了一輩子錢，還沒有買上房就歸天了。在天堂里她碰到一個美國老太太，人家靠貸條目買房住了一輩子，還清貸條目才歸天。比擬之下，中國老太太虧年夜發了……”

就這么個編出來的段子，帶著一種來自國外的“高峻上”感受，有意無意地經由過程各類渠道深切人心。你可能在中學政治思惟講義上看過這段話，而我印象中在《真話實說》上這段話也被提到過（看過《真話實說》的人都不年青了啊）。就如許反復了良多遍后，不少人就慢慢接管了貸條目買房。

室第商品化過程中，一線城市一度買房就能落戶。擁有房產和享受城市資本聯系了起來，若是沒有在一個區域購房，孩子就近上學也變得更麻煩甚至直接不成能。

而在之后的二十年里，中國經濟不竭成長，尤其是《哇！炒房的！》里提到信息手藝和互聯網財產的飛速成長，通貨膨脹逐漸稀釋手里人平易近幣的采辦力，反卻是貸條目更能沖抵通貨膨脹的不良影響，并且經由過程貸條目買來的房子也借著經濟成長的春風不竭升值，買房就當作了明智的投資選擇。于是大師逐漸接管買房投資——實際中所謂“溫州炒房團”發家致富的故事讓“房子具有投資屬性”愈加深切人心。而不少年青人則是急著買房，害怕今后房子繼續漲，上不了車了。

最終，購房需求的制造是半斤八兩當作功的，房子可以住，也和地點區域的的教育等資本綁心猿意馬，還帶有了壯大的投資屬性。多種需求以疊加，造當作了中國人的購房狂熱：中國人初次購房平均春秋僅為27歲，是全球初次購房平均春秋最小的國度。中國80、90的住房擁有率達到70%，遠高于40%的全球平均住房擁有率程度。這一刻你是一個被剛需的人，你看見讓你看見的，并被它發生。

被“剛需”的你

室第商品化最初的鞭策的原因之一是國度把加速成長室第業作為擴年夜內需、拉動經濟增加的主要手段。

所以大師注重了，若是在年夜洋兩頭的堅持還在持續的今天，又提出了“擴年夜內需”的要求，那么你就得長個心眼，想想又要有什么需求被制造出來了。

室第商品化仍是顯著提高了中國人的棲身質量。1997年我國城鎮居平易近人均住房面積僅為8.8平方米，不少人還住在筒子樓里，幾家人共用廚房和衛生間。比及2016年，城鎮居平易近人均住房面積達到了36.6平方米，二十年間增加了三倍有余，這仍是在年夜量生齒城鎮化的前提下做到的。

不外為了獲得更好的棲身情況，中國人平易近也是多掏了好幾個錢包，截至2017年底，中國度庭部分杠桿率在曩昔5年上升了18.7個百分點，達到了48.4%（截止2018年上半年，中國度庭部分杠桿率上升到了51%）。比擬之下，2008年金融危機爆發前，美國度庭部分杠桿率在5年之內的上升幅度也不外18.8個百分點。

回過甚來再看鮑德里亞這段話，就更意味深長了：“債務的意義在于，它陪伴欠賬和負罪的履歷一路反過來刺激消費以及這一輪回的完當作。于是，消費的輪回在人類勞動的根本上繼續運轉，為本錢本家兒義而工作。”

所謂的“剛需”確實是被制造出來的概念，可是這不料味著你就不應買房。既然整個社會已經接管了這套游戲法則，而且在短時候內也看不到打破既有法則，好比徹底奉行“租購同權”的但愿，那么各類附加需求就會注心猿意馬綁在房子上。只要你不是看穿塵凡或是移平易近海外，你最好仍是在法則規模內玩好游戲。若是你真的有購房的需求，不管你是哪種水平的“剛需”，都可以趁著房地產市場走入蕭條期的這段時候，好勤學習相關常識，不緊不慢地遴選房子。想買房也可以乘隙壓壓價，若是有合適的就可以入手了，本身住的話也沒需要太在乎漲跌。

原本我想在本文里寫一寫醫療需求會被怎么制造出來，可是我還怕寫出來會讓讀者感應發急——事實上我也會感應發急，所以我也不敢碰這個話題。最終仍是勇氣限制了我的想象力，究竟結果我日常平凡寫工具仍是布滿溫情的。看看文章開首的三個小故事你就知道了，我其實是不擅長寫虛構文學作品，因為我底子不舍得使勁凌虐筆下人物，不舍得把他們逼到千難萬難的墻角里去。

本回完

發表于 2018-11-03 00:00
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