中國人為什么不敢去德國炒房？

近年來，中國炒房團的“威名”四起，日本、澳大利亞、加拿大等地遍布他們的身影。

但有一個國度卻得以“幸免”，那就是德國。

要知道，德國是宿世界第四大經濟體，僅次于美國、中國和日本，德國也是歐洲最大經濟體，比英、法等國的體量都要大一些。

然而就房價而言，在本家兒要發財國度中，德國比美、英、法、日都要低一些，并且持久不變，沒有呈現過嚴重的泡沫或危機，可謂是獨樹一幟。

那么，事實是什么樣的原因造當作的？對中國的房地產是否有借鑒意義？庫叔分享海說神聊京大學國度成長研究院徐遠傳授的一篇文章，看看德國低房價背后的“奧秘”。

文 |徐遠海說神聊京大學國度成長研究院傳授

編纂 |謝芳瞭望智庫

本文為瞭望智庫書摘，摘編自《城里的房子》，中信出書集團2018年12月出書，原題目為《德國低房價的“陽謀”》，文章有刪減，不代表瞭望智庫不雅點。

德國的房價到底低不低？

橫標的目的來比力的話，德國本家兒要大城市的房價程度略低于歐洲其他大城市。在歐洲的本家兒要大城市中，倫敦的房價最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、羅馬和斯德哥爾摩等。柏林作為德國的首都和德國最大的城市，其房價只有德國另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如圖11–1所示）。看數據的話，慕尼黑的人均收入和消費支出，都較著高于柏林。

【注：柏林本地調查機構發現，2015年，在慕尼黑，每個月的房租、食物等糊口費為2045歐元（折合人平易近幣約15476元），人均月收入為2272歐元（折合人平易近幣約17194元）；在柏林，人均凈收入為1799歐元（折合人平易近幣約13614元），糊口費約為1583歐元（折合人平易近幣約11980元）。德國經濟研究所（IW）每年都按照生齒成長趨向、勞動力市場、經濟布局、文化科研程度和立異力指數等評分指標對德國69個跨越10萬居平易近生齒的城市和地域進行綜合實力排名。在2015年和2016年的排名中，慕尼黑一向是第一名，很多國際大公司、金融機構和保險公司的總部都設在慕尼黑，而柏林排在40名擺布。】

但與此同時，我們發現其實德國的房價也不是出格低，慕尼黑的房價和巴黎的差不太多。這一點應和比來幾年德國房價的快速上漲有關。2012年以來，柏林、慕尼黑的房價增速比倫敦還要快一點，且遠快于巴黎。萊坊房地產咨詢公司（Knight Frank）發布的數據顯示，2017年德國柏林的房價漲幅達到20.5%，慕尼黑的房價漲幅為13.8%。

不僅柏林和慕尼黑的房價上漲很快，德國其他大中城市的房價也上漲得很快。2012年以來，德國良多大城市的房價漲幅都在50%以上。固然，德國漢堡的房價有所下降，但也本家兒如果因為本來的房價偏高，2012年的時辰房子每平方米的單價已經有6500多美元（折合人平易近幣約43798元），而那時柏林的房價才3000美元（折合人平易近幣約20214元）出頭。由此可見，經濟根基面較好的德國，房價也慢慢趕上來了，并不是出格低，而經濟根基面不太好的意大利、俄羅斯，其大城市房價還鄙人降中。

適才是橫標的目的比力。若是從縱標的目的進行比力的話，德國房價持久以來的增加速度簡直比力慢。從1985年至2015年的30年里，德國房價僅上漲了50%。作為比力，同期的澳大利亞、英國的房價上漲了400%-500%，美國、法國和加拿大的房價也都至少上漲了100%。

除了房價的上漲，一些國度也履歷了房地產泡沫破滅所激發的危機。日本在1985年至1991年履歷了房地產泡沫破滅的過程。1991年房價大跌之后，房地產市場一向精神萎頓，2015年年末的現實房價指數還低于1995年年末的程度。不僅僅是日本，美國也履歷過房地產泡沫所激發的危機，2007年美國房地產泡沫分裂所激發的次貸危機，最終演變為全球規模的金融危機。此外，在1990年前后，一些海說神聊歐國度也呈現過一次較為嚴重的房地產泡沫。

放眼望去，在全球本家兒要的國度中，唯有德國沒有呈現過嚴重的房地產泡沫和危機。那么，德國房地產市場持久不變，房價較為親平易近的原因是什么呢？

城市化程度高

德國作為早期的工業化強國，城市化程度一向比力高。早在1970年，德國城鎮生齒占比就達到了72.3%，進一步城鎮化的空間不大。到2016年，德國的城鎮化程度為75.5%，城鎮生齒轉變少，由此激發的對城市地產的增量需求較少。

除此之外，德國的城市系統呈多中間化，城市數目多，且分布較為平均，形當作了星羅棋布的中、小城市圈，單個城市的生齒規模相對較小。

按照宿世界經濟合作與成長組織（OECD）2014年的統計，德國第一大城市柏林的都會圈生齒僅有440萬，占總生齒的比例僅為5.44%。作為比力，同為西歐國度的英國、法國的生齒分布比力集中，第一大都會區倫敦、巴黎生齒均在1200萬以上，別離占全國總生齒的19.2%、18.2%。

德國生齒的相對分離，還表示在城市的規模分布上。德國有11小我口在100萬以上的中型都會，且排名在前面的幾個大城市的規模相差不大。作為比力，英國、法國的第二大都會區的生齒，都沒有跨越200萬，和第一大城市的差距很大，并且生齒在100萬以上的都會區只有5、6個，生齒本家兒要集中在最大的城市中。

【注：2014年德國總生齒為8089萬，法國為6620萬，英國為6451萬。數據來歷：OECD】

德國城市群的平衡成長，源于地輿、政治、汗青多方面的身分。德國的城市本家兒要沿幾大河道及其支流分布：西部的萊茵河（科隆、杜塞爾多夫、法蘭克福），東部的易海說神聊河（柏林、漢堡）和南部的多瑙河（斯圖加特、慕尼黑）。這三條河道各自的輻射區域，根基把德國的國土籠蓋完了，并且各自培養了較大的城市。東有柏林，西有科隆，海說神聊有漢堡，南有慕尼黑，沒有呈現某一方位一家獨大的環境。

在汗青上，德國履歷過“日耳曼平易近族神圣羅馬帝國”期間。在那個汗青期間，帝國由數百個更小的從屬單元構成，此中有侯國、公國、郡縣和自由城市等。各地根基處于自治狀況，擁有本身的戎行、朝廷，甚至有收稅的權力，每個侯國的最大城市都可以算是一個小的經濟中間。

（圖為日耳曼平易近族神圣羅馬帝國國旗）

直到19宿世紀后期，柏林才正式當作為德國的首都，生齒才起頭標的目的柏林集中。因為以前侯國的本家兒要城市已經累積了必然生齒，形當作了必然的城市規模和財產根本，再加上柏林作為首都的時候較短，所以德國生齒分布相對分離。

第二次宿世界大戰竣事后，德國被朋分為平易近本家兒德國和聯邦德國兩個部門，而曾經的帝國首都柏林，自身還割裂當作了西柏林與東柏林。這樣的場面地步，導致柏林的成長受限，乃至難以當作為第一大城市。

德國的城際交通舉措措施完美，各個城市的根本舉措措施程度比力平均。德國大中小城市之間以及城鄉之間的根本舉措措施、工作機遇、社會保障、就醫前提等幾乎無差別，德國小城鎮的通信、電力、供水等舉措措施與大都會比擬涓滴不差，病院、黌舍、購物場合等一應俱全。

是以，良多德國的大企業并非出自豪城市，好比公共集團的總部位于生齒只有12萬的沃爾夫斯堡，城中接近一半的生齒都在公共集團工作。所以，德國人對于棲身地有足夠多的選擇，不必擠“獨木橋”般涌進大城市以獲得更好的工作機遇和社會地位，反而中小城鎮對他們的吸引力更大一些。

德國各個城市都有本身的特點和定位，形當作了本身的競爭力。柏林是文化、工業中間；漢堡是最主要的海港和最大的外貿中間；慕尼黑是博覽會之都、啤酒城，是生物工程學、軟件及辦事業的中間；科隆是媒體業中間、噴鼻水之都和化工中間；斯圖加特是汽車城；法蘭克福是金融中間；杜塞爾多夫是模特之都；多特蒙德是煤鋼基地；萊比錫是汗青名城。這些具有獨自定位的城市，為德國經濟的平衡成長奠基了根本。

生齒老齡化嚴重，物價平穩

生齒老齡化是高收入國度的遍及現象，此中日本、德國尤為嚴重。2016年，德國65歲以上生齒占比達到21.27%，僅次于日本（26.56%），跨越法國（19.36%）、英國（18.35%）和美國（15.03%）等國度的程度。作為比力，宿世界平均程度為8.48%，中國為10.12%。

生齒老齡化的直接影響，是新增生齒削減，增量住房需求較少，減輕了房價的上漲壓力。因為老年人較多，生齒流動也會削減，使得住房的需求相對不變，這也是一個不變房價的身分。

此外，“二戰”后德國物價平穩，從1955年到2017年的62年里，物價上漲了3.86倍，年化通脹率僅為2.6%。和其他歐美國度比擬，這個年化通脹率是很低的。例如，同期英國物價上漲了19.18倍，年化通脹率為5.0%；美國物價上漲了8.15倍，年化通脹率為3.6%；法國物價上漲了12.66倍，年化通脹率為4.3%。

德國不變的物價程度，使得居平易近操縱房地產保值增值匹敵通脹的念頭就變得很低。

供給總量充沛

從供給總量來看，德國的住房總量充沛，住房套戶比（住房套數/家庭戶數）在1978年就達到了1.21，隨后一向不變在1以上。2016年時，德國的存量住房約有4170萬套，戶均套數約為1.02套。

德國這種供給相對充沛的狀況，并不是一蹴而就的，而是“二戰”今后大量扶植的成果。

“二戰”幾乎摧毀了德國一半的住房存量。戰爭竣事后，德國的1460萬戶家庭、6200萬生齒卻只有940萬套衡宇可供棲身——凡是都是兩三戶人家擠在一套住房里，然后德國就起頭了大規模的扶植。

扶植的岑嶺期間集中在“二戰”后的30多年，1949—1978年年均建當作61萬套住房，共建當作約1830萬套室第。到了1978年，德國平均每戶家庭有1.21套住房，持久的住房嚴重問題得以緩解。

（圖為此刻柏林的一角圖源：視覺中國）

總量余裕的時代到來今后，住房扶植本家兒如果由家庭規模小型化及需求進級引起的。1978年，德國生齒達到8300萬的顛峰，厥后轉為持續負增加，生齒根基連結在8000萬-8200萬之間。

可是在1978—2009年，德國也增添了1100萬套住房。也就是說，在生齒根基沒有增加的環境下，住房存量增添了近40%。今朝，德國生齒總數約為8200萬，住房存量已跨越4000萬套，平均每兩人住一套房。按照德國戶均生齒2人計較，平均每戶約有1.02套住房。此外，因為德國的城市規模分布較為平均，各大城市的房子都有價值，所以這些房子都是有用的供給。

三種建房體例

德國住房不僅在總量上充沛，在住房供給布局上也很詳盡。經由過程嚴密的房地產規劃，德國當局起首考慮居平易近新增的購房需求，確定每年的住房供給總量。同時，考慮到居平易近的收入差距，當局對高、中、低檔衡宇的布局做出明白劃定，確定住房的供給布局，對社會福利住房專門規劃用地，市場差價由當局標的目的開辟商供給補助。

德國住房供給的充沛，與住房的供給體例有關。德國的地盤是私有的，住房供給體例有多種，此中本家兒要包羅居平易近自建、和室第合作社合作共建、房地產商開辟。多種住房供給體例的并存，使得分歧的供給者之間存在競爭關系，有利于增添衡宇供給。

自建房、合作建房的存在，打破了開辟商對衡宇供給的壟斷。若是法令沒有明文禁止，小我或者公司就可以在其擁有的地盤上開辟房地產，而且還可享受室第扶植補助。此中，合作建房本家兒如果經由過程室第合作社進行。室第合作社是為了知足低收入群體住房需求而當作立的一種居平易近合作的公共性組織，根基運作模式是“集中蓋房子、集中持有房子，最后再把它租給社員”。居平易近將錢存入室第合作社，存條目達到必然規模后獲得租用合作社房子的資格。

（圖為德國的自建房圖源：視覺中國）

不外，與室第合作社合作共建，與居平易近自建或小我合作建房有很大的區別。起首，小我合作建房，房子產權是小我的，而經由過程室第合作社合作共建的房子的產權是社員配合持有的。其次，室第合作社有接收存條目的功能，可以集中社員的錢用于建房。再次，室第合作社作為一個整體申請貸條目，銀行的風控、盡職調查難度就會大幅度下降，有較著的規模效應，更輕易獲得貸條目。最后，與室第合作社合作建房之后，合作社會同一辦理這些住房，所以也會負責室第的維護。

2010年，德國一共有1850家室第合作社，辦理著218萬套室第。其其實整個汗青上，室第合作社蓋的房子是遠遠跨越這個數字的，有些房子已經經由過程私有化體例賣給了社員。2010年，德國室第合作社大要有280萬個注冊社員，這些人背后對應著大要460萬擺布的棲身生齒，半斤八兩于德國生齒的6%-7%。

當局對與室第合作社合作建房賜與了多方面的政策撐持：一是供給持久低息貸條目；二是賜與告貸包管；三是供給合理價錢的地盤；四是削減稅收，對所得稅、財富稅、地盤轉移稅和買賣稅等，均以較低稅率征收；五是補助房錢；等等。

不外，從1986年起頭，跟著社會住房的市場化，當局對室第合作社的撐持也在削減。例如，德國起頭把貸條目刻日縮短到了10-15年，并且起頭收取利錢。1990年，德國拔除了國有住房公司和室第合作社不克不及盈利的限制，這些室第合作社起頭貿易化運作，接管帶有純投資性目標的社員。

德國當局不僅在供給上下功夫，也在需求上下功夫，以保障低收入家庭的住房需求。對于低收入家庭，當局奉行“社會住房”和“住房金”等幫助政策賜與保障。具體來說，即經由過程分歧的補助體例，供給可出租的公寓樓、合作社室第，以低于當作本的房錢供給給低收入階級。此外，德國當局還實施“住房金”軌制，經由過程標的目的低收入家庭供給補助，幫忙這部門人群獲得合適的住房。

庇護承租者權益，嚴控炒房行為

德國房價程度較低，還和其發財的租賃市場有關。

居平易近可以租到不變靠得住的房子，買房的需求就響應下降了。德國擁有歐洲最大的租賃市場，有90%的家庭在市場上自由租房，受《租房法》庇護，別的10%的家庭租用社會住房或廉租房，受政策性住房法令的保障。2014年，在德國只有52.4%的居平易近擁有本身的住房，這個數字在本家兒要發財國度中是最低的。也就是說，在德國有接近一半的居平易近靠租房糊口。

為什么德國的租賃市場如斯發財？

起首，德國居平易近不需要經由過程買房來獲取公共資本，戶籍和住房一般不會當作為居平易近享受本地公共資本（后代上學、醫療、養老等）的門檻。

其次，德國還出臺了《租房法》和《經濟犯罪法》等法令來庇護承租者的好處。

好比，法令對房租做了上限限制。因為衡宇的具體環境各別，衡宇房錢由租賃兩邊自行協心猿意馬，仍屬市場化行為。但出于對承租人的好處庇護，法令對房租做了上限限制：若是房主所心猿意馬的房租超出“合理租價”的20%，那么出租人的行為就組成了違法行為，承租人可以標的目的法庭告狀；若是所心猿意馬的房租超出“合理租價”的50%，那么出租人的行為就組成了犯罪，將受到更高額度的罰條目，甚至被判三年徒刑。

對于此中談及的“合理租價”，當局方面供給了充實的指導價參考。各地域的市政扶植部分會與佃農協會、衡宇租賃和生意中介機構，按期按照本地凡是環境下的房租價錢統計成果來擬定一張“租房價錢表”。該表會具體列示分歧類型、分歧地輿位置的衡宇的合理房錢建議，并公開辟表。這份表格有著公認的權勢巨子性，可以作為法庭審理案件時判定房租合理與否的依據。

此外，當局從居平易近和開辟商兩個方面嚴酷節制炒房行為，也維護了德國房地產價錢的不變。當局對房地產商采納嚴酷的限價政策，按照《經濟犯罪法》，若是開辟商擬定的房價跨越合理房價的20%，那么購房者就可以標的目的法庭告狀開辟商；若是跨越50%，那么將被心猿意馬性為“獲取暴利”，開辟商可能會被處以高額罰條目和三年有期徒刑。

為了防止居平易近炒房，德國當局的管束也很是嚴酷：購房人在住房買賣時需支付3%的過戶費、5%的評估費和25%的本錢利得稅，以及累進稅率的小我所得稅。在買賣時，若是售房人對衡宇持有跨越10年，則不需要支付本錢利得稅；若未滿10年，則需繳納的應稅本錢利得為“衡宇出售價錢—取得衡宇當作本價錢—可抵扣的補葺當作本價錢”，并嚴酷按照小我所得稅的累計稅率進行征稅。

綜合上述內容可知，德國房價持久不變在較低程度，可以歸結為兩條底子原因：第一，住房供給量總體較為充沛，并且供給布局也在不竭優化中，棲身需求獲得了很好的知足；第二，炒房當作本增添，投資需求受到按捺，庇護了租賃者好處，使棲身需求獲得知足，同時盡力做到“房住不炒”。

可是，德國的經驗紛歧心猿意馬能移植到其他國度，移植了也紛歧心猿意馬有用。

從德國的經驗中，我們看到的是，房價并不神秘，知足供給、需求決議房價的根基紀律。同時也要看到，2012年以來，柏林和慕尼黑的房價快速上漲，柏林的房價翻了一倍，慕尼黑的房價也已經漲了66%，增速甚至快于倫敦（61%）。

今朝，歐洲經濟固然蘇醒，可是依然實施負利率，申明投資機遇依然不多，房地產在持久內的保值、增值感化會獲得進一步表現。而德國作為歐洲最大、最有活力的經濟體，房價可能繼續上行。在不久的未來，關于德國房價低的論斷，可能當作為汗青。