你家的高層住宅，真的能住滿70年嗎？

上宿世紀20年月，法國建筑巨匠勒·柯布西耶對巴黎保守而沉悶的市容越看越不順眼。

身為推高尚層室第、倡導「垂直城市」的前驅，他尤其看不上遍布巴黎全市的低矮室第，稱它們是「沒有空氣，沒有陽光的臭坑」，滋長「貧苦、紊亂和專制」的溫床，一切都太不前進了。

巨匠為巴黎精心設計了一套革新規劃：塞納河以海說神聊中間市區全數推平，代之以聳立在樸直街道網格和大塊綠地上的24棟60層以上的摩天大樓。

· 1925年巴黎重建打算沙盤

毫不料外，這個過度前衛的方案只收成了白眼。直到二戰后，巨匠的抱負才終于部門實現。歐美少數大城市在50-70年月營建了一多量高層室第。

但在隨后的歲月里，高層室第便越來越不受待見。落當作時風光無限，現在大多門庭蕭瑟，淪為窮戶窟和犯罪多發地。

· 2017年6月14日，英國倫敦高層公寓格倫費爾塔大火，70人遇難，住戶多為貧苦階級

不外，若柯布西耶有幸活到今天，他將滿懷欣慰地在遠東發現一個「垂直之國」。

截止2017年，中國已擁有8層以上、跨越24米的高層建筑34.7萬棟，此中高層室第23.5萬棟，均為宿世界之最。

但中國的高層室第，能避免歐美同類們出錯的宿命嗎？

遠東的「垂直之國」

中國人平易近有多熱愛蓋高層室第？

若是按照1987年《平易近用建筑設計公例》對室第高度形態的分類，七層及以上即算高層室第，則早活著紀之交（2000年），上海新建室第中合適這一尺度的已占了53%。最高的宿世貿濱江花圃高達60層，顫動一時。

· 上海宿世貿濱江花圃今貌

四年后的2004年，海說神聊京高層室第的比例也已經占到室第總數的63%，即使以該年《室第設計規范》劃定的十層以上才算高層室第的新尺度，這一數字仍高達57.44%。這時，全國大都二三線城市的造樓活動才方才起步。

· 1997-2004年海說神聊京室第層數轉變趨向圖

此后十幾年，越來越多的中國城市插手高層室第建造競賽。

如西部城市重慶，一度擁有全國第三的高層建筑數目和第一的密度。

二線城市南京，2011年已有高層建筑4978棟，此中2300棟為室第。

大志勃勃的三線城市合肥，偏遠郊區的樓盤也動輒40層以上，似乎要在建筑高度上率先趕超一二線。

貴州省會貴陽，以近5000棟高層建筑看齊東部，代言了全省脫貧攻堅的決心

甚至連鄉鎮，也能偶然湊個熱鬧（圖為溫州龍港鎮）。

室第的高度，幾多反映了中國人對城市形象和經濟成長的怪異理解。但不蓋如斯之多的高層，中國城市果真容不下高速城市化海潮下急劇增加的新市平易近？

不妨與近鄰日本做個對比。

按照《日本統計年鑒》，日本河山中宅地（包羅貿易、工業、棲身及其他面積）占河山總面積的5%，以宅地面積計較的生齒密度為每平方公里6760人。

而按照河山資本部2016年發布的數據，中國僅城鎮扶植用地和交通用地就有4.77億畝，這還不包羅農村室第用地。假設城鎮化率高達100%，按此計較的生齒密度僅為每平方公里4349人。中國的地盤稀缺環境并不比日本更嚴重。

· 日本各個都府縣集中區域生齒密度，數據來歷：日本統計局

但與中國的高層扶植怒潮比擬，日本全國高層室第占室第總數中的比重不到10%。即即是首都東京這樣的特大城市，7層以下室第的仍占8當作，15層以上的室第比重僅為2.5%。4當作擺布的東京家庭，住的是兩層小樓。

· 數據來歷：日本統計局（2008年）

中日室第形當作上述差別的布景，是中國特有的「18億畝耕地紅線」政策，和處所當局對地盤財務的依靠。2010年，全河山地出讓金高達2.94萬億元，半斤八兩于處所財務總收入的71%。地盤指標有限，處所當局當然熱衷于提高容積率。

中國當局有自給自足的執念，日本公眾也有對棲身質量的謹慎。中國大陸以外，以高層室第著名的還有噴鼻港和新加坡。兩地地盤資本奇缺、寸土寸金，建造高層室第實出無奈，支出的價格也半斤八兩昂揚。

· 日本城市最常見的室第形式，「一戶建」

高層室第原罪

新加坡建屋成長局（HDB）前局長劉太格曾這樣評價高層室第：

HDB為地盤欠缺問題支出了昂揚的價格，糊口在這種高層高密度的開辟模式中，我們必需象蜜蜂和螞蟻一樣，每件工作都有杰出的組織和放置，為電梯和水泵進行實時的補綴辦事，供給龐大的人力物力，對可能發生的人身及財富平安問題、過掉或短處才能提防于未然。

現實上，即便柯布西耶這種狂熱前驅，到晚年也已對高層室第的缺陷有所領會。

他認為，家庭糊口與高層室第復雜的垂直運行其實并不匹配，日常辦理和舉措措施設備維護費用昂揚，且存在平安隱患，若是非建不成，層數最好限制在17層以內。

· 鳥瞰噴鼻港高層室第

與低層室第比擬，高層室第業本家兒想過上平安有保障的糊口，僅僅存眷自家一畝三分地遠遠不敷。公寓大樓涉及到大量共用部位和共用舉措措施設備，如大樓外墻、電梯、樓道等，日常辦理和維護更新責任艱難，費時吃力花錢。

以共用舉措措施設備為例，再簡陋的高層室第，凡是也要保障「三不斷」（電、水、電梯）、「三有」（管道煤氣、德律風網線、車庫）、「二防」（防火、防震），稍有差池，起碼的糊口都不克不及維持。

高層室第仍是火警多發地，消防更是宿世界難題。因為垂直距離長，建筑布局和內部裝飾復雜，棲身人群浩繁，變成大災輕易，施救卻難于登天。

· 2010年上海1115特大火警，58人遇難。高層室第一旦起火，因裝修材料的易燃性和風速等原因，極輕易形當作立體式火警，加之人群不科學的逃生，常導致慘重傷亡。據住建部統計，自2000年至2010年，全國共發生高層建筑火警3237起

這又對樓棟公共舉措措施設備提出了更高的要求，從火警主動報警裝配，到響應品級的防火門，主動噴水裝配到消防電梯，任何一個環節出問題都可能造當作慘重后果。

這一切都需要專業而精心的辦理和維護，方能阻止災難、維持室第樓的運作。但中國室第小區物業辦理行業整體程度的低下，極大加劇了問題的嚴重性。

在中國，當作立一家物業公司的門檻極低，絕大大都幾乎不具備專業性。海說神聊京全市共約5000多個商品房小區，物業公司竟一度也有5000家，經住建委大舉關停，仍余有3000多家。韓國全國僅有物業公司4家。

· 中國各地，物業公司毆打業本家兒的新聞不停于耳，甚至已不算新聞

以最根基的公共設備電梯為例，中國開辟商為節流當作本，本就熱衷價低質次的品牌。物業公司往往在住房交付初期任由搞裝修的業本家兒野蠻利用電梯，超負荷運載裝修材料，此后電梯的故障率將大大提高。

此外，電梯運行3到5年就要對本家兒要設備大修，十五年以上就需改換。但室第電梯強制報廢劃定在中國壓根不存在，不少物業對電梯的維護是「不壞不修，不壞不保」，且熱衷于禮聘那些手藝低、責任心差的低價維保步隊，加劇了電梯維護、調養的不勝。

· 在中國，遭遇電梯驚魂如屢見不鮮

歐美浩繁高層室第的式微，一大原因就是辦理的紊亂和公共舉措措施設備的損毀，導致無法維持棲身情況。

如美國聞名的普魯特·伊戈室第區，因為辦理缺掉，居平易近對于建筑物和各類舉措措施肆意粉碎，利用不到十年，已殘缺不勝，當作為「垂直窮戶窟」。

· 與九龍城寨齊名的噴鼻港重慶大廈，在1961年建當作初期，那時是一座高檔建筑

為解決高層室第公共辦理上的弊病，噴鼻港自1970年便公布《多層建筑（業本家兒法團）條例》，成長社區自治，以業本家兒自治機構維持社區治理，并監視物業公司的日常運營。

· 噴鼻港業本家兒社區自治組織布局

仍是以電梯為例。為包管電梯的平安杰出運轉，噴鼻港的業本家兒管委會凡是對電梯維修、相關責任分派、更新周期作明白劃定和具體記錄，交由當局存案，由此形當作的費用在全體業本家兒的公共維修基金賬戶中支取。

不外必需認可，中國的政策擬定者在收費方面從來不乏遠見。近似噴鼻港這種從全體業本家兒中籌取，用于高層室第維修、更新設備的錢，一如住房公積金，早已強制繳存多年。

看得見摸不著的維修資金

早在1992年，扶植部出臺的一項劃定就已有「維涵養護費用」的提法。經多年演變，到2008年財務部165號文件，最終心猿意馬型為「室第專項維修資金」。

這筆錢專門用于保修期后室第公共舉措措施設備的維修、更新和革新。房產交付時，業本家兒需繳存本地建筑單方造價的5%-8%作為首期資金，如經利用后余額不足30%，還需續交。

然而，這筆旨在維持棲身平安的專項資金在利用上卻堅苦重重。

一方面，業本家兒極難動用這筆錢去維護衡宇。2015年，海說神聊京全市維修資金繳存總額達395.99億元，但利用率不足4%，與此同時，大量小區室第的問題舉措措施得不到有用補葺，變亂頻發。

· 不少公共維修問題源于中國特色工程質量。2009年六月，上海閔行區一棟高層室第整體倒覆，所幸尚未交付

另一方面，這筆資金的久遠維持也無力包管。如海說神聊京建委某位官員所言：「可以預見的是，未來沒有任何人（續）交這些錢，未來城市必然會呈現大面積的房子沒法補綴。」

到底哪里出了問題？每個環節幾乎都有問題。

官方對這筆資金收繳、辦理和利用的律例，是2008年出臺的《室第專項維修資金辦理法子》。此中對操縱維修資金進行大修，劃定了兩種分歧的程序。

在業委會當作立前，維修資金由本地本家兒管部分代管。利用時，物業企業先提出維修方案，再由本家兒管部分審核撥付。

· 老舊室第加裝電梯，即需動用室第專項維修資金

這種體例審批繁雜低效，缺乏有限監視，遍及存在費用虛高，物業公司結合施工方套錢的風險。

這筆巨條目在各地房管部分也未必閑著。2007年，上海被發現維修資金違規流入股市，市值近8億元。兩年后，海說神聊京住房資金辦理中間也被發現內部人員調用400萬元維修基金用于炒股。

而業本家兒委員會當作立后，按照劃定，室第專項維修資金將劃改行本家兒大會辦理。物業公司從提出利用方案到出具資金數額，都需業本家兒大會及業本家兒委員會審核經由過程。

·「業本家兒大會」及其執行機構「業本家兒委員會」，最早由上宿世紀90年月初期從噴鼻港引進，遲至2003年《物業辦理條例》才賜與法令確認，2007年《物權法》公布前后一度在海說神聊上廣等地大量呈現

比擬當局代管，業本家兒自管模式優勢較著，究竟結果業本家兒對自家小區知根知底，辦理當作本低、流程也較簡潔。可問題在于，絕大大都小區，壓根就沒有業委會。

業委會在中國的成長之路，頗為坎坷。因為「業本家兒自治」隱含的敏感性，業委會的法令地位自始就十分尷尬，相關實務摸索在2007-2008年的飛騰后很快冷卻，各方都無推廣的動力。

以合肥為例，2016年的統計顯示，全市四個焦點區的2137個小區，當作立業委會的僅為382個，當作立率不足三當作。沿海深圳、廣州等地的數據也遍及只有三當作擺布，昆明甚至不足10%。

是以，商品房社區呈現二十多年，業本家兒自治意愿一向虧弱。往往直到被物業公司普遍侵權，小我維權求告無門，才會想到「趟業委會這攤渾水」。而遵照中法律王法公法律劃定，業委會也只有在物業辦理事務上具有平易近事法人地位。

· 對業委會當作立的初志，海說神聊京某小區業本家兒暗示：「要否則糊口得好好的，誰去瞎折騰啊！」

是以在物業公司看來，業本家兒搞「業委會」就是要與本身尷尬刁難。在良多小區，想當作立業委會，起首就得過物業保安這關，暴力打砸選舉現場事務層出不窮。

· 2018年八月，海說神聊京向陽區某小區業本家兒大會籌備組選舉時突遭不明身份人士伏擊，現場一通紊亂之后，十幾名壯漢保護一人提著票箱倉促撤離，選舉就此夭折

一旦業本家兒和物業公司關系鬧僵，哪怕業委會最終沒搞當作，建筑大修也只能無期限棄捐。

因為按照前述《法子》，若是要在業委會當作立前動用維修資金，需要物業公司提出的維修方案獲得三分之二以上的業本家兒贊當作。在物業與業本家兒關系惡劣的小區，這幾乎是不成能的。

即便少數幸運小區當作立了業委會，往往也只是應了那句：好景不長。

· 為趕走惡物業，南京托樂嘉小區曾由業委會牽頭當作立平易近兵組織：業本家兒護衛隊

在中國大城市，小區業本家兒往往來自全國各地，趕早買房的土著，房炒不住的投資者，高位接盤的外來新中產都聚在一路。

一時維權的需要讓他們走到一路，當作立業委會，但彼此間的根基信賴和認同仍很是有限。業本家兒與業委會之間、業委會當作員內部斗爭的慘烈水平，涓滴不亞于當初一致對外。

在這種布景下，根基軌制的缺位，本家兒管部分的冷淡，都使業委會一旦陷入膠葛，就很難再回到正軌。比及不勝其擾的業本家兒們逐漸怠于行使權力，業委會就極易蛻變為少數人把控的黑箱組織。其對室第維修資金的利用，也不再受到有用監視。

跟著時候流逝，二手房的轉手買賣和業本家兒變動，更會不竭放大這些問題。

屆時，業本家兒自治名不副實，無法有用辦理小區事務；業本家兒和物業公司關系嚴重，別說專項維修資金，就連正常物業費都難以收取。

惡劣的物業辦理，使得公共舉措措施的日常維護都難以包管，加快老化；到了需要大修的時辰，或者專項資金賬戶已空，或者維修方案走不通法心猿意馬程序。隨之而來的，是消防、電梯、水電平安一一掉守，使高層室第走標的目的沉淪的宿命。

在今天的中國，走通上述環節并不需要70年。甚至2000年月初扶植的一批小區，現在就已陷入電梯頻仍故障，外墻面建材剝落，物業費收取堅苦，小區辦理惡性輪回的困境。

來自西方的業委會和業本家兒自治，顯然無法拯救中國高層室第的將來。很多居平易近對其已然絕望，轉而暢想更合乎國情的自救方案。

文｜姚白莞

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發表于 2019-08-17 02:00
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