個人銷售二手房 ——請收下“營改增”紅包

“營改增”消息一出，二手房市場就炸開了鍋！各種小道消息、磚家分析甚囂塵上，傳得是有模有樣，身邊經常聽到類似下面的對話：

“你聽說沒，營改增之后稅率上升，房價要大漲！”

“營業稅優惠要取消，以后賣房全額征稅！”

“北上廣深房價飆升，營改增是火上澆油，推波助瀾！”

“總理說啦，稅負只減不增！稅負只減不增！稅負只減不增！重要的事情說三遍！”

看到這激烈的唇槍舌劍，小編忍不住要告訴各位筒子們：盡管放心好啦，過去二手房營業稅免稅政策這次都延續啦！稅負保證只減不增！

以銷售一套不到兩年、價值300萬的住房為例，營改增前后稅率都是5%，征收營業稅時稅金為300*5%=15萬，但是營改增之后則變成了300/1.05*5%=14.29萬的稅金了，這眼睛一閉一睜就給自己的荷包省了近7000元，可以說是收到了一個大大的紅包！
為什么稅率沒有變，但實際交的稅卻下降了呢？根源在于“營改增”是實現了價內稅到價外稅的轉變。簡單一點說也就是同樣的售價，營業稅納稅人喊的價是實打實的售價，如果買下來還需要再額外計算營業稅；而增值稅納稅人喊的價則是包含著稅金的，如果想知道實際售價，需要把稅金從“喊的價”中先行剝離。

看到這兒，相信您也就明白了這一份從天而降的紅包到底是怎么來的了吧。

機智的小伙伴可能會問：上面提到的例子強調了房子是屬于不到兩年的住房，可是我記得營改增之前如果是銷售普通住房的話，滿兩年可是會有免征營業稅的優惠的，“營改增”之后還有沒有類似規定了？！

回答是：有！不僅有，而且延續不受普通住房的限制的規定，只要是超過兩年的住房一律可以免征增值稅！不過這項優惠政策并不適用于北上廣深這四個城市哦。

北上廣深的筒子們也不要著急，因為還有專門針對你們銷售滿兩年住房的優惠政策：如果您銷售的是普通住房，那么滿兩年仍然可以免征增值稅；如果銷售的是非普通住房，則可以用賣房收入減去買房成本來差額繳納增值稅。參照下表可以更直觀一點：

分類	營業稅	增值稅	紅包
銷售不滿兩年住房	300*5%=15萬	300/1.05*5%=14.29萬	0.71萬
銷售滿兩年普通住房	免征	免征（延續優惠）	0
銷售滿兩年非普通住房（除北上廣深）	免征	免征（延續優惠）	0
銷售滿兩年非普通住房（北上廣深）	（300-100）*5%=10萬	（300-100）/1.05*5%=9.52萬	0.48萬